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「押金收六個月，合法嗎？」「租約還有三年，我想先收掉店，房東說要賠一整年租金。」店面租約的問題，很多人會先去查住宅租賃的規定，結果用錯了法律：店面不是住宅，租賃住宅市場發展及管理條例不適用，押金上限、終止事由這些規定也跟住家租屋不一樣。

店面租約的金額大、租期長，承租人還常投入幾十萬到上百萬元的裝潢。張桐嘉律師曾任法院書記官八年，最後一年在民事執行處；不動產拍賣時，查封標的上的租約能不能對抗買受人、要不要除去租賃，是執行處必須處理的問題；對店面承租人來說，這往往是簽約時最容易忽略的風險。這篇從房東與承租人兩端，整理店面租約最常發生爭議的地方。

快速結論

店面是營業用房屋，不適用租賃住宅市場發展及管理條例；最高法院也認為土地法第 97 條至第 99 條的租金與擔保金限制，只適用於住宅，不適用店面。所以店面押金沒有兩個月上限，承租人也不能把超過的押金拿來抵租金。

但土地法第 100 條限制出租人收回房屋的規定，實務認為店面也適用。它原則上針對不定期租約，但其中第 3 款「欠租扣除押金後仍達兩個月」，最高法院認為定期租約也應類推適用，所以店面押金收得越多，房東以欠租終止的門檻也越高。其他問題回到民法租賃規定與租約本身：租期逾一年要以字據訂立（民法第 422 條）；定期租約沒有約定可以提前終止，原則上不能片面提前解約；轉租要房東同意（第 443 條）；裝潢的補償與取回權，在租約終止後 2 年內不行使就消滅（第 456 條）；租期逾 5 年或未定期限的租約沒有公證，店面被賣掉時新屋主可以不受拘束（第 425 條）。

店面租約適用哪些法律？跟住家租屋差在哪？

租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條把「租賃住宅」定義為「以出租供居住使用之建築物」。店面、辦公室、倉庫是供營業使用，不在這部條例的範圍內。這部條例裡押金不得逾兩個月租金（第 7 條）、以欠租終止須於 30 日前檢附事證書面通知等規定，店面租約都不能直接援用。

那店面適用什麼？主要是民法債編的租賃規定，再加上土地法第三編第三章「房屋及基地租用」中仍適用於營業用房屋的部分。最高法院 114 年度台上字第 1614 號判決說明，土地法第 97 條至第 99 條是管制住宅租賃、保障承租人居住安定的規定，適用範圍以供住宅使用的房屋租賃為限；城市地方供營業用的房屋，承租人可以營商享受商業上的利益，不是一般住宅可比，租金與擔保金不受這些規定限制。

反過來，土地法第 100 條「出租人非因法定情形不得收回房屋」，最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議決議認為，條文沒有區分住宅或營業用，店面也適用。這一條原則上是對不定期租約的限制：定期租約期滿就依民法第 450 條消滅，不受各款收回事由限制（院解字第 3489 號）。但第 3 款欠租扣除押金的計算，最高法院認為定期租約也應類推適用，下面欠租一節再說明。所以店面租約最重要的一件事，是簽成定期、書面的租約，並在期滿時處理好續約與否，不要讓它依民法第 451 條變成不定期租約。

樓下店面、樓上住家一起出租的「店住合一」，算不算租賃住宅，要看租約約定的使用目的與實際使用情形，個案判斷。

店面押金可以收幾個月？可以拿來抵租金嗎？

可以收超過兩個月。依前面的最高法院見解，供營業用的房屋租賃，承租人應依雙方約定交付擔保金，縱使金額超過兩個月租金總額，承租人也不得主張以超過部分抵付租金。店面押金收三個月、六個月，只要雙方同意，原則上有效。

住宅承租人可以依土地法第 99 條第 2 項，把超過兩個月的押金拿來抵房租，店面承租人不能這樣主張。至於押金能不能抵最後幾期租金，要看租約怎麼約定；沒有約定時，押金是擔保租約債務的錢，原則上在租約終止、承租人返還店面後，扣除欠租、損害賠償等債務，再返還餘額。

押金能扣抵的，是租約擔保範圍內已經發生、可以請求的債務，例如欠租、損害賠償與有效的違約金，不能無依據地全數沒收；違約金過高時，仍可能經法院酌減。押金收得多也有反面：房東以欠租終止的門檻會跟著提高，見下面欠租一節。押金不退的爭議怎麼處理，可以參考押金不退怎麼辦。

店面租約想提前解約，違約金怎麼算？

先看租約有沒有寫「提前終止」。依民法第 450 條第 1 項，定期租約在期限屆滿時消滅；租約沒有約定一方可以在期滿前終止，除非有法定終止事由，原則上雙方都不能片面提前解約。法定事由在房東這一端，例如承租人欠租、違法轉租；在承租人這一端，例如房東經催告仍不修繕（民法第 430 條），或因不可歸責於承租人的事由致租賃物一部滅失，且剩餘部分不能達成租賃目的（第 435 條）。承租人收了店、把鑰匙丟回去，租約不會因此結束。

租約有約定可以提前終止的，依民法第 453 條，要依第 450 條第 3 項先期通知。店面租約常見的寫法是「提前終止應於若干個月前書面通知，並賠償若干個月租金作為違約金」，通知期間與違約金月數都依約定。

違約金約得過高，法院可以酌減。 依民法第 252 條，約定的違約金額過高者，法院得減至相當的數額。法院會參酌房東實際受到的損害、是否很快就重新出租、承租人違約的情狀等因素判斷。最高法院 114 年度台上字第 1614 號判決的商場租約，約定遲付租金時，以年度包底租金的 3 倍按日計算懲罰性違約金，法院認為誠屬過高，原審酌減為依欠租月數占當年度的比例、按包底租金 1.5 倍計算，最高法院予以維持。所以「違約金寫多少就賠多少」並不正確，但也不代表一定會減，結果要看個案情形。

承租人想提前收店，比較好的做法是先跟房東談：找到接手的承租人、或以若干個月的租金換取合意終止，通常比片面搬走再被告租金與違約金划算。

店面房客欠租，房東怎麼終止、怎麼收回？

依民法第 440 條，承租人遲付租金，房東要先定相當期限催告支付；租賃物是房屋的，遲付租金總額要達兩個月的租額，催告期滿仍不支付，才能終止；租金約定每期開始時支付的，還要遲延給付逾兩個月。土地法第 100 條第 3 款另規定，積欠租金扣除擔保金抵償後，仍達兩個月以上，才能收回房屋。這一款雖然是針對不定期租約，但最高法院 44 年台上字第 516 號判例認為，定期租約具有同一法律理由，應類推適用。也就是說，收了六個月押金的店面，承租人欠租扣除六個月押金後仍達兩個月，房東才能以欠租終止。高額押金對房東是保障，也會拉長欠租時能終止的時間，收押金時要把這一點算進去。

店面房東有一項住家房東比較少用到的權利：留置權。依民法第 445 條，不動產出租人就租賃契約所生的債權，對於承租人置於該不動產的物品有留置權，但禁止扣押之物不在此限，例如強制執行法第 53 條所列債務人職業上所必需的器具、物品；取償範圍限於已得請求的損害賠償，以及本期與以前未交的租金。依第 447 條，承租人要搬走這些物品時，房東可以不聲請法院、逕行阻止；承租人離開店面時，房東並得占有這些物品。但依第 446 條第 2 項，承租人因執行業務取去物品（例如正常出貨、販售存貨）、取去適於通常的生活關係，或留下的物品足以擔保租金支付時，房東不得提出異議。要以留置物取償，也要依民法第 936 條，先定一個月以上的期限通知承租人清償，不能直接變賣抵債。

但留置權不是換鎖、斷電的理由。承租人還沒返還店面前，不論租約是否已經終止，房東擅自換鎖、斷水斷電、清空店內物品，都可能構成強制罪或毀損罪。合法終止後承租人不搬，要透過訴訟或調解取得執行名義，再聲請強制執行，流程見租客不搬走怎麼辦。租約經公證並載明逕受強制執行的，期滿不交還時可以直接聲請強制執行（公證法第 13 條第 1 項第 3 款），但因欠租提前終止的情形不屬於期滿交還；租金、違約金等一定金額的給付，則可以依同條項第 1 款約定逕受強制執行。

店面裝潢，退租時要回復原狀嗎？可以請房東補償嗎？

先看租約。店面租約多半會約定裝潢範圍、退租時是否回復原狀、裝潢是否歸房東所有，實務上多依這些約定處理。租約沒有約定時，才回到民法第 431 條：

有益費用的償還。 承租人就店面支出有益費用、因而增加房屋價值，房東知道而不表示反對的，租賃關係終止時，房東應償還費用，但以現存的增價額為限。是不是「有益費用」、現在還剩多少增價，常是爭議所在；為了自己營業需求做的招牌、專用設備，不一定會被認為增加了房屋本身的價值。

增設工作物的取回。 承租人在店面增設的工作物，例如設備、隔間，可以取回，但應回復租賃物的原狀。

這兩項權利都只有 2 年。 依民法第 456 條，承租人的償還費用請求權與工作物取回權，自租賃關係終止時起算，2 年間不行使而消滅；房東就店面所受損害對承租人的賠償請求權，則自受租賃物返還時起算 2 年。退租後雙方還在吵裝潢與損壞的，要注意這個期限。

修繕責任也一樣先看租約。民法第 429 條規定，租賃物的修繕除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；店面租約常約定由承租人自行負責內部修繕，簽約時要寫清楚範圍，例如屋頂漏水、外牆、管線歸誰。

店面頂讓、轉租，要不要房東同意？

要。依民法第 443 條第 1 項，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；租賃物是房屋時，除有反對之約定外，承租人可以把一部分轉租，但店面租約通常會約定禁止轉租。違反規定轉租的，房東可以終止契約（同條第 2 項）；不定期租約的情形，土地法第 100 條第 2 款也把違法轉租列為收回事由。

一般說的「頂讓」，常是舊承租人把店面連同裝潢、設備、客源讓給新的經營者，並由新經營者繼續承租。法律上可能是轉租，也可能是承租人地位的讓與，兩者都需要房東同意；頂讓金是新舊經營者之間的約定，房東不受拘束。實際做法通常是三方一起簽：舊租約合意終止、房東與新承租人另簽新約，押金如何移轉也一併寫清楚。新經營者辦理公司或商業登記時，通常也需要房屋所有權人出具的使用同意書，房東不配合，頂讓就很難完成。

房東把店面賣掉或被法拍，租約還有效嗎？

原則上有效。 依民法第 425 條第 1 項，出租人於租賃物交付後、承租人占有中，把所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在，也就是俗稱的「買賣不破租賃」。

但有三個例外，店面承租人特別要注意：

第一，長租約沒有公證。 依民法第 425 條第 2 項，未經公證的不動產租約，期限逾 5 年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。店面為了攤提裝潢常簽 7 年、10 年，租約若沒有公證，新屋主可以不受拘束。投入大筆裝潢的承租人，長租約應辦公證。

第二，抵押權在租約之前。 依民法第 866 條，不動產所有人設定抵押權後成立的租賃關係，抵押權不因此受影響；抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得終止該租賃關係後拍賣。強制執行法第 98 條第 2 項也規定，發生於設定抵押權之後、對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣的租賃關係，不隨同移轉給買受人。也就是說，房東先把店面拿去貸款設定抵押，之後才出租給你，日後房東繳不出房貸、店面被拍賣時，你的租約可能被除去，買受人可以請法院點交。法拍時租約怎麼影響點交，見法拍屋流程與點交。

第三，租約成立在查封之後。 依強制執行法第 51 條第 2 項，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果的行為，對債權人不生效力。店面已經被查封才承租，租約原則上不能對抗執行程序，辦了公證也一樣。

所以承租人簽約前，應該先調閱建物與土地登記謄本，看他項權利部有沒有抵押權、金額多少，以及有沒有查封等限制登記。抵押權已經存在的，不一定不能租，但裝潢投入的規模、租期長短，就要把這個風險算進去。

簽店面租約前，雙方各要確認什麼？

房東這一端： 承租人是個人還是公司，公司承租時要不要負責人擔任連帶保證人；押金月數；租金調整方式（定期租約依民法第 442 條但書不得聲請法院增減租金，調整機制要在租約中約定）；提前終止的條件與違約金；禁止轉租與用途限制；退租時回復原狀的範圍；租金是否含稅、承租人是公司時扣繳與相關稅費由誰負擔，細節可以一併諮詢會計師。

承租人這一端： 除了前面提到的謄本（抵押權、查封登記）與公證，還要確認建物用途與所在土地的使用分區，能不能做你要經營的業種（例如餐飲），並向主管機關查詢需要辦理的程序；裝潢補償、修繕責任與回復原狀範圍寫進租約；如果預期日後可能頂讓，先約定房東同意的條件。

租約寫得越具體，日後爭議越少。以上都是通則，個案中的租約條款、實際使用情形與雙方往來紀錄，都可能影響結論，需要依個案評估。

快速問答

問：店面押金可以收超過兩個月嗎？ 答：可以。店面不適用租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條的兩個月上限，最高法院也認為土地法第 99 條只適用於住宅；營業用房屋的押金依雙方約定，承租人也不能主張以超過兩個月的部分抵付租金。

問：店面租約還沒到期，承租人可以提前解約嗎？ 答：要看租約有沒有約定可以提前終止。沒有約定、也沒有法定終止事由（例如房東經催告仍不修繕）時，原則上不能片面提前解約；有約定的，依民法第 453 條先期通知，並依約給付違約金。違約金過高時，法院可以依民法第 252 條酌減。

問：店面房客欠租，房東可以換鎖或扣住店裡的設備嗎？ 答：不能換鎖、斷電。房東依民法第 445 條對承租人放在店面的物品有留置權（禁止扣押之物除外），承租人要搬走時可以依第 447 條阻止，但承租人因正常營業取去物品等第 446 條第 2 項的情形，房東不得異議，取償也要依法定程序。承租人返還店面前，房東擅自換鎖、清空店面可能構成刑事責任；收回店面要經催告終止，再透過訴訟或調解取得執行名義。

問：退租時，店面裝潢可以請房東補償嗎？ 答：先看租約約定。沒有約定時，依民法第 431 條，房東知情而不反對的有益費用，於租約終止時以現存增價額為限償還；增設的設備可以取回，但要回復原狀。這些權利依民法第 456 條，自租約終止時起 2 年內不行使就消滅。

問：店面頂讓給別人，需要房東同意嗎？ 答：需要。依民法第 443 條，未經出租人承諾不得轉租，違反時房東可以終止租約；承租人地位的讓與也需要房東同意。實務上多由舊租約合意終止、房東與新承租人另簽新約。

問：房東把店面賣掉或被法拍，租約還有效嗎？ 答：原則上依民法第 425 條買賣不破租賃，租約對新屋主繼續存在。但未經公證且租期逾 5 年或未定期限的租約不適用；租約成立在抵押權設定之後、對抵押權有影響的，法拍時執行法院可以除去租約後拍賣（民法第 866 條、強制執行法第 98 條第 2 項）；店面查封後才成立的租約，原則上也不能對抗執行程序（強制執行法第 51 條第 2 項）。

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