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快速結論

房東不能自行換鎖斷電，否則觸法；合法收回須走「終止租約→存證信函→取得執行名義→強制執行」四步驟。

欠租終止門檻：遲付租金達兩個月租額並經定期催告（民法第 440 條；租金約定每期開始時支付者，並須遲延給付逾兩個月）；不定期租約另須扣除押金後仍欠達兩個月（土地法第 100 條第 3 款）。保守做法是一律以扣除押金後仍欠兩個月為準；住宅租賃另須遵守租賃專法的 30 日書面預告，先催告（第一封函）再解約（第二封函）。租約公證並載明逕受強制執行，租期屆滿時可省略訴訟直接聲請強制執行遷讓（欠租提前終止者不適用）。遷讓房屋之訴依民法第 767 條，第一審約需 8 個月至 1 年半；強制點交時遺留物品須法院造冊，不得自行丟棄。

出租房屋最怕遇到「租霸」——欠繳租金、破壞屋況，甚至租約到期還賴著不走、避不見面。張桐嘉律師在實務上經常協助房東處理此類糾紛，許多房東情急之下的第一個反應往往是自己換鎖、斷水斷電，把房客的東西清走。然而，這樣衝動的「自力救濟」不但無法解決問題，反而會讓房東從被害人變成刑事案件的被告。本文整理房東合法收回房屋的標準四步驟：「終止租約、存證信函、訴訟、強制執行」，幫助您安全、有效地維護自身權益。

房東絕對不能做的事有哪些？

在啟動合法程序前，房東必須先克制情緒。在租賃關係存續期間，房屋的使用權依法屬於房客，房東若擅自採取激烈手段，將面臨嚴重的刑事責任：

擅自換鎖或斷水斷電（強制罪） 依據《刑法》第 304 條規定，以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，構成強制罪。實務上，法院認定斷水斷電屬於對物的「間接強暴」，會妨害承租人正常使用房屋的權利。曾有房東因不滿房客欠租而請人將大門焊死加鎖、切斷電源，最終被法院依強制罪判處有期徒刑。

自行進入房客房間（侵入住居罪） 依據《刑法》第 306 條，無故侵入他人住宅者將構成侵入住居罪。在法院強制點交之前，房客仍是「事實占有人」，房東未經同意絕不能持備份鑰匙擅闖。

隨意丟棄房客物品（毀損罪或竊盜罪） 房客留在屋內的私人物品受法律保障。若房東擅自打包丟棄，可能觸犯《刑法》第 354 條的毀損罪；若將物品占為己有或變賣，甚至可能面臨加重竊盜罪的指控。

步驟一：房客欠租幾個月、租約到期不搬，房東何時能合法終止租約？

要請走房客，第一步必須確保租約已經「合法終止」，分為兩種常見情況：

租約到期，房客拒不搬遷 如果租約期限屆滿，房東有權收回房屋。但千萬要注意避免契約變成「不定期租約」。依據《民法》第 451 條規定，租期屆滿後，如果房客繼續居住，而房東「不即表示反對之意思」，租約就會自動轉為不定期租約。一旦變成不定期租約，房東想收回房屋就必須符合《土地法》第 100 條極其嚴格的法定事由（例如收回自住、房客違法轉租等），否則將難以收回。因此，建議房東在租約到期前幾個月，就應以書面明確通知房客不再續約。

租期未滿，房客積欠租金 如果房客欠租，房東可以提前終止租約，但必須達到法定門檻。依據《民法》第 440 條，房客遲付租金總額達「兩個月」之租額時，房東可終止契約。依民法第 440 條第 2 項，租金約定於每期開始時支付（先付後住）者，還必須遲延給付逾兩個月，才能終止租約。然而，《土地法》第 100 條第 3 款進一步規定，積欠租金必須「除以擔保金（押金）抵償外，達二個月以上時」才能收回房屋。不定期租約的計算方式是：如果當初收取了兩個月的押金，房客必須實質欠繳高達「四個月」的租金（扣除兩個月押金後，仍欠兩個月），房東才有權終止契約。雖然 2018 年施行的《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）第 10 條僅明定「遲付租金或費用達二個月之租額，經催告仍拒繳」即可終止租約，並未寫明需先扣除押金，但目前各級法院法官的見解尚未完全統一。為了降低敗訴風險，建議房東仍以「扣除押金後，欠款仍達兩個月」作為最保險的解約標準。

步驟二：終止租約要寄幾次存證信函？房客拒收怎麼辦？

當房客的欠租達到法定門檻，房東不能直接把人趕走，必須完成「催告」與「終止」的書面程序。

第一次發函（催告繳款） 房東必須先寄發存證信函，給予房客一個相當期限（實務上通常給予 5 至 7 天，甚至 10 至 15 天更為保險），要求房客在期限內付清積欠的租金。信函內應清楚列明積欠的具體月份、總金額、已扣抵押金的狀況，以及逾期不繳將依法終止租約的警告。

第二次發函（正式解約） 如果房客在期限內依然沒有繳清欠款，房東需寄發第二封存證信函，正式向房客宣告「終止租賃契約」，並要求對方於特定日期前遷讓返還房屋。若屬租賃住宅市場發展及管理條例適用的住宅租賃，依該條例第 10 條第 2 項，以欠租為由提前終止，應於終止前 30 日檢附事證以書面通知房客，終止日不能定得太近。

如果房客刻意避不見面、拒收信件怎麼辦？依民法第 95 條，意思表示以到達相對人時生效；房客無正當理由拒收，實務上通常可認定已經到達。郵局已投遞招領通知而房客未領取時，則要看通知是否已進入房客可以支配的範圍、未領取有無正當理由，不能只憑招領逾期或退件就認定終止通知已生效。退回的信件請保持原封，作為已寄送的證據。只有在房東非因自己過失而不知道房客住居所時，才需要依民法第 97 條聲請公示送達。此外，起訴後起訴狀繕本送達房客，也可以再次表示終止。

步驟三：房客不搬要告遷讓房屋嗎？調解或租約公證能省掉訴訟嗎？

租約合法終止後，房客若仍霸佔房屋，在法律上就屬於「無權占有」。這時房東必須透過公權力介入，取得「執行名義」。

提起遷讓房屋之訴 房東可向管轄法院提起民事訴訟，依據《民法》第 767 條請求返還房屋。訴訟費用方面，依《民事訴訟法》第 77-1 條與最高法院見解，遷讓房屋的訴訟標的價額僅以「房屋起訴時之交易價額（通常參考房屋課稅現值）」來核定，不包含房屋座落的土地價值，大幅降低了房東的訴訟門檻。在起訴狀中，房東除了要求房客搬走，務必同時請求對方給付「自租約終止之日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利」，以彌補訴訟期間的租金損失。一般而言，第一審的訴訟程序約需耗時 8 個月至 1 年半不等。

聲請鄉鎮市區公所調解 如果不想經歷漫長訴訟，房東可向房屋所在地的區公所調解委員會聲請調解（想了解調解與訴訟怎麼選，可以參考這篇說明）。調解程序免費且迅速（約半個月可排定期日），一旦雙方達成協議，作成的調解書經法院核定後，與法院的確定判決具有完全相同的法律效力，可以直接用來強制執行。

租約公證的捷徑 如果您在當初簽約時，有將租賃契約送交法院或民間公證人辦理「公證」，且在契約中載明「租約期滿返還房屋、給付租金及違約金等事項，應逕受強制執行」，租約期滿房客不搬時，就可以直接持公證書聲請強制執行遷讓，積欠的租金等一定金額也可以直接執行。但要注意，公證書的遷讓效力限於「期限屆滿時交還」；因欠租提前終止租約要求房客搬走，仍須透過訴訟或調解取得執行名義。這也是專業律師強烈建議房東辦理租約公證的原因之一。

步驟四：取得執行名義後房客仍不搬，法院如何強制執行收回房屋？

取得執行名義後，如果房客依舊不肯搬走，房東就能向法院民事執行處繳納執行費用，正式聲請勝訴後怎麼強制執行。

強制執行的流程通常分為四個階段。首先，法院會核發自動履行命令，定相當期間命房客自動搬遷（期間由執行法院視個案酌定，法律並未明定 15 日，實務上常見 10 至 15 日），房東需將此命令張貼於租屋處門口。若房客逾期未搬，法院書記官會排定日期到現場履勘，確認房屋的實際占有狀況、屋內人口及物品。接下來進入正式強制點交，房東需預先安排管區員警、鎖匠及搬家公司到場，在書記官指揮下，若房客不在場或拒不配合，鎖匠會直接破門換鎖，警方維持現場秩序，法院人員逐一清點屋內遺留物品。

關於遺留物品的處理，房東依法不得隨意丟棄。屋內遺留物品會先點交給房客或其家屬；沒有人接受時，法院會造冊後暫付保管（常由房東準備空間），並通知房客限期領取，逾期不領取，法院可以拍賣後提存價金，或為其他適當處置。房東在此過程中墊付的搬運費、倉儲費、鎖匠費等，都可以向法院聲請裁定確認費用額，再從拍賣所得或房客的其他財產中扣抵求償。

快速問答

問：房客欠租不搬，房東可以自己換鎖或斷水斷電嗎？ 答：不行。擅自換鎖、斷水斷電可能構成刑法第 304 條強制罪；未經同意持備份鑰匙進入，可能構成第 306 條侵入住居罪；擅自丟棄房客物品，可能構成第 354 條毀損罪。

問：房客欠租幾個月，房東才能終止租約？ 答：依民法第 440 條，遲付租金總額須達兩個月的租額，並經房東定相當期限催告仍不付，才能終止；租金約定每期開始時支付者，還須遲延給付逾兩個月。不定期租約另受土地法第 100 條第 3 款限制，須扣除押金後仍欠達兩個月，實務上建議一律以這個較嚴格的標準為準。屬於租賃住宅市場發展及管理條例適用的住宅租賃時，依該條例第 10 條，以欠租為由終止，應於終止前 30 日檢附事證以書面通知房客。

問：租約到期房客不搬，房東要注意什麼？ 答：租期屆滿後房客繼續使用，房東若不即表示反對，依民法第 451 條會視為不定期租約，之後要收回房屋，就必須符合土地法第 100 條的法定事由。所以到期前就應以書面明確通知不再續約，到期後也要即時表示反對續租。

問：房客拒收存證信函，終止租約還算有效嗎？ 答：依民法第 95 條，意思表示以到達相對人時生效；房客無正當理由拒收，實務上通常可認定已經到達，但招領逾期或退件，仍要看通知是否已進入房客可支配的範圍及未領取的原因，不能一概認定生效。退回的信件請保持原封作為證據，起訴後起訴狀繕本送達房客也可以再次表示終止。公示送達只用在房東非因過失不知道房客住居所的情形（民法第 97 條）。

問：租約有公證，就可以不打官司直接強制執行嗎？ 答：要看情形。依公證法第 13 條，公證書載明逕受強制執行時，積欠租金等一定金額的給付，以及「定有期限並應於期限屆滿時交還」的房屋返還，可以直接聲請強制執行。因欠租提前終止租約而要求遷讓，不屬於期滿交還，通常仍須透過訴訟或調解取得執行名義。

問：告房客遷讓房屋要多久？房客不搬法院怎麼處理？ 答：遷讓房屋訴訟第一審約需 8 個月至 1 年半；也可以先向區公所調解委員會聲請調解，調解書經法院核定後同樣可以強制執行。強制執行時，法院會先定期命房客自動遷讓，逾期再履勘並強制點交，屋內遺留物品依強制執行法第 100 條處理，房東不得自行丟棄。

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