本文目錄
房價回檔、貸款成數不如預期，預售屋解約爭議明顯變多。建商端最常問兩件事：買方說要解約，能不能拒絕？買方不繳款，可不可以直接沒收已付的錢？
答案都不是一句話能講完，而且多數爭議最後輸贏的關鍵不在能不能沒收，而在程序有沒有走對。
本文從建商、賣方角度整理。買方端的審閱重點與解約條件見預售屋合約陷阱，交屋階段的爭議見驗屋一堆缺失，建商還是要我交屋付款，個人對個人的成屋買賣另有一套規則，見成屋買賣的違約金與解約攻防。
快速結論
買方不繳款不等於馬上能沒收。逾期達 5 日產生遲延利息；之後達到逾期門檻仍未繳期款或遲延利息，經書面催繳並送達 7 日仍未繳，才進入違約處罰程序。
沒收上限為房地總價 15%，且以買方已繳價款為限；除此之外，雙方都不得另行請求其他損害賠償。
遲延利息：逾期達 5 日，按逾期期款每日萬分之二單利
催繳門檻：逾期 2 個月，或逾使用執照核發後 1 個月
催繳後：書面送達 7 日內仍未繳
沒收上限：房地總價 15%，且以已繳價款為限
買方說要解約，建商要先分清楚哪兩種情況？
先定性，這決定了後面所有動作的方向。
第一種：買方主張建商違約。 依應記載事項第 24 點，賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」的規定，或違反「賣方之瑕疵擔保責任」時，買方得解除契約。此外依第 6 點，土地面積、主建物或房屋登記總面積誤差超過 3% 時，買方也得解約。這種情況建商要做的是爭執事由是否成立。
第二種：原則上屬於買方自身因素，但貸款不足要另外看。 房價下跌、單純反悔，通常不是買方可以逕行解約的事由；買方停止繳款在法律上只構成給付遲延，契約仍然有效，不會因為時間久了自動失效。
但貸款成數不足不能直接歸到這一類。依應記載事項第 18 點，賣方洽定辦理的貸款金額少於預定貸款金額時，要先判斷原因：不可歸責於雙方者，差額在預定貸款金額 30% 以內，由買方依原承諾貸款相同年限及條件分期清償；差額超過 30% 者，得依原承諾貸款之利率計算利息、縮短償還期限（期間不得少於 7 年）由買方按月分期攤還，或由買賣雙方選擇解除契約。可歸責於賣方而賣方不能補足不足額者，買方有權解除契約；可歸責於買方者，買方應於接獲通知之日起約定天數（不得少於 30 天）內一次給付差額，或經賣方同意分期給付。
所以遇到買方以貸款不足為由要退屋，建商第一步是確認差額比例與不可歸責歸屬，而不是逕行進入逾期付款程序。
兩者的法律效果完全相反：前者建商要退還已繳價款及應退還的遲延利息，並依約賠償不得低於房地總價 15% 的違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，以已繳價款為限；後者建商才有沒收的空間。所以收到買方的解約通知時，第一件事是確認他主張的事由屬於哪一類，而不是急著回覆。
買方不繳款，建商多久可以解約沒收？
這是整篇最關鍵的一段，也是建商最常跳步的地方。
依應記載事項第 9 點（逾期付款之處理方式），程序是這樣走的：
第一步：逾期 5 日起算遲延利息。 買方逾期達 5 日仍未繳清期款，或已繳票據無法兌現時，應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算的遲延利息，於補繳期款時一併繳付。
第二步：達到催繳門檻。 買方逾期 2 個月，或逾使用執照核發後 1 個月不繳期款或遲延利息。
第三步：書面催繳並送達。 賣方須以存證信函或其他書面催繳。
第四步：送達後 7 日仍未繳。 到這一步，雙方才同意依違約之處罰規定處理。
換句話說，買方晚繳幾天不等於違約可以沒收；沒有走完催繳與等待期就片面解約沒收，解約可能不生效力，建商反而變成違約的一方。
還有一個對建商不利、但經常被忽略的但書：賣方同意緩期支付者，不在此限。 業務或代銷口頭答應買方「先緩一緩、下個月再繳」，事後要主張逾期違約，這句話就會被拿出來用。建商內部應該明確規定：任何緩繳的同意都要有書面，而且要載明期限。
沒收違約金能收多少？三個常被算錯的地方
依第 24 點第 4 款，買方違反「付款條件及方式」的規定時，賣方得沒收依房地總價款一定百分比計算的金額。三個限制要看清楚：
第一，15% 是上限，不是當然收足。 條文寫的是「最高不得超過百分之十五」，而且用的是「得沒收」——建商不一定要收，也不能約定成更高的比例。契約如果寫 20%，該違約金條款依消費者保護法第 17 條第 4 項無效。
第二，以已繳價款為限，不得要求買方補足。 同款但書明定：該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。舉例來說，總價 3,000 萬、買方已繳 5%（150 萬），即使契約約定 15%（450 萬），建商也只能沒收那 150 萬，不能要求買方再補 300 萬。近年低首付建案多，這個落差會很明顯。
第三，不得另行請求其他損害賠償。 第 24 點第 5 款明定，買賣雙方除依前二款的請求外，不得另行請求其他損害賠償。所以建商不能在沒收之外，再主張銷售損失、重新銷售費用或房價下跌的差額。
要注意的是，契約若約定買方違約須補足至房地總價 15%，本身就已牴觸應記載事項。依平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項，銷售預售屋者使用的契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。如果同一份不合規契約被使用於多戶預售屋交易，裁罰金額可能隨涉及戶（棟）數累加——這是預售屋契約合規真正的成本所在。
買方主張坪數誤差、遲延交屋，建商能怎麼爭執？
這是建商真正有空間的地方，重點在要件的認定。
坪數誤差：先確認算的是哪一個面積。 依第 6 點，找補與解約的計算基準是「土地面積、主建物或本房屋登記總面積」，而且是以地政機關登記完竣的面積為準。誤差超過 3% 買方才得解約——實務上爭議常出在買方把單一項目（例如只看陽臺或共有部分）的誤差拿來主張，或是把找補與解約的門檻混為一談：不足部分全部找補、超過部分買方只找補 2% 為限，這是找補規則；3% 才是解約門檻。
遲延交屋：先看有沒有法定順延事由。 依第 12 點，開工與取得使用執照的期限，有兩種情形得順延：因天災地變等不可抗力致不能施工者，其停工期間；因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。 主管機關審照延宕、法令變更導致的設計調整，都可能落入第二種。
但不是發生延宕就當然順延：建商仍須確認該事由確實不可歸責於自己，並保留足以說明實際影響期間的資料（審照收件與補正紀錄、法令變更公告、設計變更文件）。
要注意的是門檻：逾期未開工或未取得使照，每逾一日按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息；逾期三個月仍未開工或未取得使照，才視同賣方違約。另依第 15 點，賣方未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，同樣是每逾一日萬分之五。
這三組數字是分開的，不要混用：萬分之二是買方遲延付款、萬分之五是賣方遲延開工取照或遲延通知交屋。
解約之後，錢要怎麼結算？
視解約原因而定，兩種情形的金流完全不同。
買方依法解約（建商違約）：依第 24 點第 3 款，賣方應將買方已繳之房地價款退還，如有遲延利息應一併退還，並同時賠償房地總價款 15% 以上的違約金；但該賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。
買方違約遭解約：建商沒收上限內的金額，其餘已繳價款應返還買方。
履約保證機制的處理不能忽略。 依第 7 點之 1，預售屋應辦理履約擔保，可擇一採不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保或公會辦理連帶保證協定。若採價金信託，買方所繳價金在信託專戶內，解約後的退款須依信託契約的約定流程辦理，不是建商自己決定就能撥付。建商在處理解約時，應同步確認受託機構的作業程序與所需文件。
另外，若買方已完成貸款對保、銀行已撥款，解約時的清償與塗銷程序也要一併處理，這部分通常需要與承貸金融機構確認。
契約可以先寫好防守條款嗎？哪些寫了也無效
可以在不牴觸應記載及不得記載事項的範圍內約定，但下面這些寫了不但無效，還會變成查核時的違規證據。
應記載事項的紅線：違約金不得約定超過 15%（賣方違約則不得低於 15%）；面積不足全部找補、超過只找補 2%；交屋保留款為房地總價 5%；契約審閱期至少 5 日；不得排除法定的解約事由。
不得記載事項的紅線：不得約定廣告僅供參考；不得約定買方須繳回原買賣契約書；不得約定超過民法第 205 條所定週年 16% 利率之利息。
兩個法律效果要特別留意：其一，契約中的條款若牴觸主管機關公告的應記載或不得記載事項，該條款無效；其二，公告的應記載事項即使漏未寫入契約，依法仍構成契約內容。換句話說，建商既不能靠「寫成相反內容」規避，也不能靠「乾脆不寫」規避——兩條路都走不通，而且都會在查核時被認定違規。
買方拒絕交屋、扣住尾款，建商該怎麼回應？
先分清楚買方扣的是哪一筆錢。
買方保留 5% 交屋保留款是合法的。 依第 13 點，驗收發現瑕疵應載明於驗收單，由賣方限期完成修繕，買方有權於自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。建商不能因為買方保留這 5% 就主張買方違約。
但買方通知銀行停撥貸款，原則上不行。 依第 19 點，產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有違反第 11 點第 2 款、第 3 款（有損建築結構安全或有害人體健康之材料、材料檢測不符規範）或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款。一般修繕項目不適用。
買方逾期不辦交屋手續，建商的正確動作是留下紀錄。 依第 15 點，買方應於收到交屋通知日起約定日數內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任，但可歸責於賣方時不在此限；買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負擔水電、瓦斯基本費。所以建商該做的是依約發出書面交屋通知、載明期限、保留送達證明，而不是硬扣或逕行主張違約。
快速問答
問：買方晚繳期款，建商可以馬上沒收嗎？ 答：不行。依應記載事項第 9 點，逾期 5 日先加計每日萬分之二遲延利息；要到逾期 2 個月、或逾使用執照核發後 1 個月仍不繳，經存證信函或書面催繳、送達 7 日內仍未繳，才進入違約處罰程序。
問：契約寫違約金 20%，有效嗎？ 答：無效。應記載事項明定買方違約時賣方得沒收的金額最高不得超過房地總價 15%，契約約定超過的，該條款依消費者保護法第 17 條第 4 項無效。
問：買方只繳了 5%，建商可以要求補足到 15% 嗎？ 答：不行。沒收金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。建商只能沒收那 5%，不得要求買方補繳差額，也不得另行請求其他損害賠償。
問：業務口頭答應買方緩繳，會有影響嗎？ 答：會。第 9 點但書明定「賣方同意緩期支付者，不在此限」，口頭同意事後很可能被用來阻卻逾期違約的主張。緩繳應以書面為之並載明期限。
問：因為市政府審照延宕而遲延取得使照，也算建商違約嗎？ 答：依第 12 點，因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間得順延。但仍須就順延事由與影響期間負舉證責任，並留存相關文件。
問：買方扣住 5% 尾款不付，可以當作他違約嗎？ 答：不行。依第 13 點，買方有權於自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，待修繕完成並經雙方複驗合格後支付。這是買方的契約權利，不構成違約。
如果您是建設公司或起造人，遇到買方解約爭議、逾期付款的催繳與沒收程序，或需要檢視既有契約條款是否牴觸應記載及不得記載事項，歡迎預約諮詢，由張桐嘉律師為您評估風險並提供具體建議。