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等了三年的房子終於要交屋，驗屋卻驗出一長串缺失：磁磚空心、門窗滲水、牆面不平。建商說「這些都在公差範圍」「先辦交屋，缺失我們後續會處理」，同時催著你撥尾款、通知銀行放款。簽下去怕沒籌碼，不簽又怕自己違約——這是預售屋買方最難的一刻。

本文談的是預售屋向建商交屋的階段。簽約前的合約審閱重點見預售屋合約陷阱；中古屋買到瑕疵的求償見現況交屋與瑕疵屋求償。

快速結論

缺失沒修完，你本來就有權保留房地總價 5% 的交屋保留款——但「保留尾款」和「拒絕交屋」是兩件事，混為一談可能反而讓自己陷於遲延。

依內政部規定，驗收發現瑕疵應載明於驗收單、由建商限期修繕，保留款要等修繕完成並經雙方複驗合格後才付。

交屋保留款：房地總價 5%（自備款部分）

修繕義務：交屋前完成，不是交屋後保固

遲延交屋利息：建商未於領得使用執照 6 個月內通知交屋，每逾 1 日按已繳房地價款萬分之五單利計算

建商說「這是公差、不影響使用」，我一定要接受嗎？

不一定，而且驗收的前提建商自己要先做到。

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 13 點，建商必須先完成主建物與附屬建物的設備、領得使用執照、接通自來水與電力（有天然瓦斯地區並應達成瓦斯可接通狀態）、完成契約與廣告圖說所示的設施之後，才能通知買方驗收。

換句話說，水電還沒接通、使照還沒拿到就叫你來驗屋，本身就不符合規定。

驗收時，建商應提供驗收單，發現的瑕疵應載明在驗收單上，由建商限期完成修繕。至於哪些算「瑕疵」、哪些是施工公差，判斷基準是契約附件的建材設備表、工程圖說與廣告圖說——不是建商口頭說了算。與圖說不符、影響通常使用或美觀的項目，都應該先記載下來，爭議留到後面談，不要在現場被說服而漏記。

另外，第 13 點明定保留款要在修繕完成並經雙方複驗合格後才支付，複驗本來就是規定內建的程序。若建商在合約寫「只能驗屋一次，之後仍須配合交屋」，等於架空複驗，依消費者保護法第 17 條，這種牴觸應記載事項的約定條款無效。

交屋保留款 5% 到底怎麼用？

這是買方在交屋階段最實在的籌碼。依第 13 點規定，買方有權在自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後才支付。

內政部歷年查核發現，建商壓縮這筆錢的手法很固定，看到以下情形都可以要求改正：

把「房地總價 5%」偷偷改成「房屋總價 5%」（排除土地，金額大幅縮水）。

直接寫成固定金額，例如「交屋保留款 5 萬元」。

把「自備款部分保留」改成「貸款部分保留」。

用「個別磋商條款」的名義把保留款降下來。

把「交屋前完成修繕」的義務，改成「交屋後的保固責任」。

把遲延交屋利息從萬分之五降到萬分之二。

依消費者保護法第 17 條，違反應記載事項的約定條款無效，法定保障不會因為契約寫了別的就消失。

我可以拒絕交屋嗎？界線在哪裡？

這一段是全篇最需要小心的地方，因為三件事的規則完全不同，很多人混在一起做，結果反被主張違約。

第一層：保留 5% 交屋保留款——有明文依據。 缺失已記載於驗收單、尚未修繕完成複驗合格，你依規定保留這筆錢，是行使契約權利。

第二層：通知銀行停止撥付貸款——原則上不行。 這是最多人誤踩的地雷。依現行應記載事項，完成產權移轉登記並由金融機構設定抵押權後，除非是使用有損建築結構安全或有害人體健康的材料、相關材料檢測不符合規範，或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵，買方不得通知金融機構停止撥付貸款。一般的修繕項目不能推論到貸款也能停——保留款與貸款是兩筆錢、兩套規則。

第三層：完全拒絕辦理交屋、拒絕受領房屋——風險最高。 民法第 264 條的同時履行抗辯，是在對方未為對待給付前得拒絕自己的給付；但條文但書明定，自己負有先為給付義務者不適用。同條第 2 項另明定，對方已為部分給付時，依其情形如拒絕自己的全部給付有違誠信，也不得拒絕。所以建商若已依約完成、提出合法交屋，你卻無正當理由整個拒絕受領，可能反過來陷於受領遲延。

實務上比較穩妥的作法是：驗收單完整記載缺失 → 依規定保留 5% → 書面限期要求修繕 → 複驗合格後再支付交屋保留款，而不是用「拒絕交屋」或逕自要求銀行停撥貸款當籌碼。缺失是否重大到足以拒絕受領、能否停撥貸款，屬個案認定，金額大時建議先諮詢再動作。

建商說「先交屋，缺失後補」，簽了會怎樣？

風險不在「先交屋」這個動作本身，而在你簽了什麼字。

依第 15 點規定，契約約定的房屋瑕疵或未盡事宜，賣方應於交屋前完成修繕。買方就算同意先辦交屋，也不當然使這項修繕義務消滅或變成交屋後的保固責任。真正的風險是：點交單或切結書若寫著「房屋無瑕疵」「已驗收合格」「同意拋棄其他請求」，日後可能被建商拿來主張你已接受現況或拋棄權利。

如果評估後決定先交屋，至少做到兩件事：在點交單或切結書上明確附記未完成的缺失清單與約定修繕期限，並保留一份雙方簽認的版本；不要簽署「本人確認房屋無瑕疵」「同意拋棄後續主張」這類概括文字。

順帶提醒：保固期間原則上自買方完成交屋日起算；若因可歸責於買方的原因未完成交屋，則自賣方通知交屋日起算，結構部分保固十五年。這與民法的瑕疵擔保責任可以並存，不能只因契約保固期屆滿，就認定民法上的權利也一併消滅。

缺失清單怎麼寫才有法律效果？

寫在驗收單上，逐項具體、可辨識。

每一項記載位置、現象、建商回覆、約定修繕期限與複驗結果，並確認建商代表簽名或蓋章。現場拍照錄影，保留驗屋報告與往來訊息。

民法第 356 條課予買受人從速檢查與通知的義務，發現應由出賣人負責的瑕疵時應即通知。驗收單與書面通知，就是你履行這項義務的證據。

若建商消極拖延或拒絕修繕，下一步是寄存證信函，載明瑕疵事實、依據條款、要求限期改善，並敘明在複驗合格前保留交屋保留款。這封信也是日後爭議的重要證據。

交屋後才發現的瑕疵，還能主張嗎？

可以，但要另外檢視民法的物之瑕疵擔保、契約保固與其他契約責任——各項權利的期間與要件並不完全相同，且是否為隱藏性瑕疵、賣方有無故意不告知，都可能影響判斷。不要只用「保固期到了沒有」來決定還能不能主張。完整說明見現況交屋與瑕疵屋求償一文。

快速問答

問：驗屋有缺失，我可以拒付全部尾款嗎？ 答：一般修繕性缺失，原則上不能只因驗屋有缺失就拒付全部尾款；依規定可明確保留的是自備款部分的房地總價 5% 交屋保留款。若涉及重大瑕疵或建商尚有其他未履行的契約義務，能否拒付更多款項，須依契約內容與個案情形判斷。

問：建商把交屋保留款寫成 5 萬元，有效嗎？ 答：不合規。應記載事項明定為房地總價 5%，違反者依消費者保護法第 17 條該約定無效，可要求改正或向主管機關檢舉。

問：缺失沒修好，我可以叫銀行不要撥款嗎？ 答：原則上不行。完成產權移轉登記並設定抵押權後，除使用有損建築結構安全或有害人體健康的材料、材料檢測不符規範，或其他縱經修繕仍無法達應有使用功能的重大瑕疵外，買方不得通知金融機構停撥。一般修繕項目不適用。

問：水電還沒接通，建商就通知驗屋，我要去嗎？ 答：依第 13 點，建商應在領得使用執照並接通自來水、電力（有天然瓦斯地區並達可接通狀態）後才通知驗收。條件未具備時，可要求依規定完成後再安排。

問：建商說只能驗一次，這樣合理嗎？ 答：不合理。第 13 點明定交屋保留款須在修繕完成並經雙方複驗合格後才支付，複驗是規定內建的程序，建商不能用契約把它排除掉。

問：先簽點交單再要求修繕，會不會就沒籌碼了？ 答：同意先交屋不當然使建商的交屋前修繕義務消滅，風險主要來自你簽了什麼。務必在點交單附記未完成缺失清單與修繕期限，並避免簽署「確認無瑕疵」「已驗收合格」「拋棄其他請求」這類概括文字。

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