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房子看好了、定金付了、契約也簽了，卻在最後關頭出狀況：買方貸款沒過湊不出尾款，或是賣方看房價漲了想反悔。這時候最現實的問題是——已經付出去的定金拿不拿得回來？對方要求的違約金合不合理？

本文談的是個人對個人的成屋（二手屋）買賣。如果你買的是建商推的預售屋，適用的是完全不同的一套規則（審閱期、5% 交屋保留款、15% 違約金上限），請看預售屋合約陷阱與解約條件。

快速結論

二手屋買賣違約，定金能不能沒收看「誰有可歸責事由」；違約金沒有 15% 上限，但約定過高時可請法院酌減。

買方反悔不買，定金原則上被沒收；賣方毀約，要加倍返還定金，但定金、違約金與損害賠償能否累積受償，須視契約約定及各項給付性質判斷。買方最該爭取的，是把「貸款過關」寫成契約的停止條件。

定金效力：民法第 249 條

違約金酌減：民法第 252 條

催告解約：民法第 254 條

停止條件與仲介報酬：民法第 99 條、第 568 條第 2 項

斡旋金、要約書、定金，法律效果差在哪？

差在「契約成不成立」。

斡旋金是仲介實務的做法，買方交一筆錢委託仲介去跟賣方議價，賣方答應前買方可以撤回、要求全額退還。

要約書是內政部提供的替代方案，只用書面表達購買意思、不必先付錢。依公平交易委員會對不動產經紀業的規範說明，仲介收取斡旋金前應以書面告知兩者的區別及替代關係，讓買方擇一；未告知而足以影響交易秩序者，可能違反公平交易法第 25 條。

定金才是關鍵。依民法第 248 條，一方交付定金給他方時，推定契約已經成立。斡旋金一旦經賣方承諾、轉為定金，買賣契約就成立了——後面反悔是違約問題，不是「還沒買」的問題。錢的名目寫「訂金」還是「定金」不是重點，法院會依契約文字、付款時點與雙方真意判斷。

買方反悔不買，定金一定被沒收嗎？

看是誰的責任。要先說明一個前提：以下效果的適用，是該筆款項經解釋確屬具有民法第 249 條效果的定金；契約另有特別約定的，仍優先依約定判斷。

依民法第 249 條，定金的效力有四種情形：

契約順利履行時，定金應返還，或直接抵充價金。

因可歸責於「付定金一方」（買方）的事由致不能履行，定金不得請求返還——這就是買方反悔被沒收定金的依據。

因可歸責於「受定金一方」（賣方）的事由致不能履行，賣方應加倍返還所受的定金。

因不可歸責於雙方的事由致不能履行，定金應返還。

所以真正的戰場在「貸款沒過，算不算可歸責於買方」。這一題沒有標準答案，關鍵在契約怎麼寫，而且寫法有高下之分：

最差是完全沒寫。 若核貸失敗的原因出在買方自身的收入、信用或負債比，實務上多認為買方對自己的財力狀況本應事前評估，要承擔較高的舉證與違約風險。但若核貸失敗是源自標的物本身（例如違建、產權瑕疵、屋齡或格局導致銀行不願承作）、賣方未揭露的事項，或契約已就貸款成數另有約定，歸責的判斷就可能不同，不能單以「銀行不核貸」就認定買方違約。

其次是寫成解約條款，例如「貸款核撥成數未達○成，買方得解約並取回定金」，可以照約定取回定金。

最好是寫成契約的停止條件——直接約定「買方貸款獲核准達○成，本契約始生效力」。依民法第 99 條，附停止條件的法律行為於條件成就時才發生效力。

兩者的差別不只在定金，更在仲介費：解約條款是契約先成立、事後才解除，買賣「成交」過，仲介的服務報酬請求權通常已經發生；而約定為停止條件時，依民法第 568 條第 2 項，契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬——條件不成就，買方對仲介服務報酬就有相當的爭執空間。

但要注意：條款叫什麼名字不決定它的性質，究竟屬停止條件還是解除權約定，仍須依契約文字與雙方真意判斷，措辭必須寫得夠明確。簽約前那一刻最值錢：把貸款過關寫成「契約生效的停止條件」，比寫成解約事由更保護買方。

賣方漲價毀約、一屋二賣，買方能請求什麼？

賣方簽了約卻反悔不賣，甚至把房子賣給出價更高的第三人，買方可能有三個請求權基礎——但能不能全部疊加受償是另一回事，先看有哪些：

加倍返還定金（民法第 249 條第 3 款）：因可歸責於收定金一方的事由致不能履行，賣方應加倍返還所受的定金。

損害賠償（民法第 226 條）：房子已過戶給第三人而無法再移轉，屬可歸責於賣方的給付不能，買方得請求賠償；若同時解除契約，民法第 260 條明定解除不妨礙損害賠償的請求。得主張的範圍包括因違約所生的合理價差與交易費用（重新購屋價差、已支出的仲介費、代書費、貸款規費等），但須證明損害金額及其與賣方違約間的因果關係，不是市場後來漲多少就當然賠多少。

契約約定的違約金：多數成屋契約都會約定違約金條款，可依約請求，不受定金金額限制。

關鍵在能否累積。 依民法第 250 條第 2 項，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害的賠償總額。所以契約若沒有特別約定違約金為「懲罰性」，請求了違約金原則上就不能再就同一損害重複請求實際損害賠償；反之，若明定為懲罰性違約金，則有與損害賠償併存的空間。至於定金是否應與違約金或損害賠償相互折抵，仍須視定金性質及契約約定判斷。

所以正確的作法是：先確認契約對定金與違約金性質的約定，再決定主張哪一項、或以先位備位的方式主張，而不是三項全開等著全拿。

如果擔心賣方脫產、把賣屋所得移轉一空，起訴前可以先聲請假扣押保全財產。

違約金約定 15%、20%，法院會不會酌減？

會，而且這是二手屋買賣最重要的一個觀念。

先澄清一個廣為流傳的誤解：房地總價 15% 的違約金上限，來自主管機關公告的成屋、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，適用對象是「企業經營者銷售房屋給消費者」。個人與個人之間的二手屋買賣，原則上沒有這個上限的保護。

那透過仲介買賣呢？一般人買二手屋多半經由仲介，契約書也常是經紀業提供的制式範本——但個人偶發出售自有中古屋給另一個人，不會只因為用了仲介提供的制式契約，就變成消保法上的企業經營者，那套 15% 限制原則上不能直接套用。例外是：若賣方本身有反覆、持續從事房屋交易的營業性質，是否屬企業經營者就要個案判斷了。

那沒有上限，是不是約多少就得賠多少？不是。依民法第 252 條，約定的違約金額過高者，法院得減至相當的數額。法院酌減時審酌的重點包括：債權人實際受到的損害（賣方重新出售有沒有真的產生價差、房子空置多久）；契約履行的程度（民法第 251 條，債務人已為一部履行者，法院得比照其所受利益減少違約金）；以及違約金與債務本旨的比例是否顯失公平。

金額明顯超過實際損害時，法院酌減的空間相當大。被要求賠付高額違約金時，不要急著付，先評估酌減空間。

想解約要怎麼做才有效？

分兩種情況，不是所有解約都要先催告。

對方只是「遲延履行」時：原則上要先催告。 依民法第 254 條，對方遲延給付，必須先定相當期限催告履行，期限內仍不履行，才能解除契約。跳過催告直接主張解約，解約可能不生效力，反而變成自己違約。

已構成給付不能、屬定期行為，或契約另有無須催告即可解除的約定時，則不適用催告模型。 例如前面的一屋二賣、房子已過戶第三人，賣方的移轉義務已陷於給付不能，再去限期催告他「把房子過戶給我」並無實益。

還有一個常被忽略的關卡：同時履行抗辯。依民法第 264 條，雙務契約一方在他方未為對待給付前得拒絕自己的給付，但自己有先為給付義務者除外。實務見解認為，有同時履行抗辯權的一方在行使抗辯權之前仍可能發生遲延責任，待合法提出抗辯後，遲延責任才溯及免除——所以這不是「對方一句話就自動免責」，而是一旦他提出，你的催告與解除權就會生爭議。

因此發函催告前，先確認三件事：雙方當期義務是否確實有同時履行關係、有沒有一方依約負先給付義務、以及自己是否已依約提出或準備對待給付（買方之於價款、賣方之於產權移轉文件）。這一步沒做，解除權很容易被打掉。

催告的標準做法是寄存證信函，載明對方違約的事實、要求履行的具體內容與合理期限，這封信也是日後訴訟的重要證據。契約合法解除後，依民法第 259 條雙方負回復原狀義務；依民法第 260 條，解除契約不影響損害賠償的請求。

至於走訴訟還是先調解、成本各是多少，可參考告人要花多少錢。

快速問答

問：買方貸款沒過想解約，定金拿得回來嗎？ 答：看契約怎麼寫。沒約定時，若原因出在買方自身財力，多要承擔違約風險；訂有解約退定條款的可依約取回。最有利的是把「貸款獲核准」寫成契約的停止條件（民法第 99 條），條件不成就契約不生效，依民法第 568 條第 2 項仲介亦不得請求報酬。

問：二手屋買賣的違約金也有 15% 上限嗎？ 答：原則上沒有。15% 上限來自主管機關公告的定型化契約應記載事項，適用對象是企業經營者銷售房屋給消費者；個人對個人的二手屋買賣不適用，違約金依契約約定，過高時可依民法第 252 條請求酌減。

問：賣方反悔不賣，我只能拿回兩倍定金嗎？ 答：不只，但也不是當然全拿。除民法第 249 條第 3 款加倍返還外，可依民法第 226 條請求損害賠償（須舉證因果關係），契約有違約金約定的可依約請求。惟依民法第 250 條第 2 項，違約金除另有訂定外視為損害賠償總額預定，此時通常不能就同一損害重複請求；能否累積受償，須視契約約定及定金、違約金的性質判斷。

問：付了斡旋金，賣方還沒答應，可以反悔嗎？ 答：可以，賣方承諾前得撤回並請求返還。但一旦賣方承諾、斡旋金轉為定金，依民法第 248 條契約即推定成立，之後反悔就是違約。

問：我可以直接寄信說解約嗎？ 答：看對方是哪種違約。若只是遲延履行，依民法第 254 條原則上須先定期催告；若已構成給付不能、屬定期行為或契約另有約定，則不必。另須注意民法第 264 條同時履行抗辯——若雙方義務具同時履行關係，應先確認自己是否已依約提出或準備對待給付，否則對方提出抗辯時，會影響其遲延責任與你的解除效力。

問：對方要求的違約金明顯過高，我該怎麼辦？ 答：可以請求法院依民法第 252 條酌減，並提出證據證明對方實際損害有限（例如房屋很快以相近價格再售出）。也可主張民法第 251 條，就已履行部分請求比例減少。

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