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快速結論

房東只能扣積欠租金、房客故意過失造成的損壞、未繳水電費與特殊清潔費，自然折舊和重新油漆不能扣。

押金返還請求權時效 15 年（民法第 125 條）。討回步驟：存證信函催告→鄉鎮市調解（免費）→ 10 萬以下小額訴訟（裁判費不按比例，10 萬元以下一律 1,500 元）或支付命令（500 元，但房東可 20 天內提異議）→強制執行。搬離當天拍照錄影存證每個角落，是日後對抗「你弄壞房子」主張的最強武器。

張桐嘉律師在租賃爭議的諮詢中發現，押金糾紛是最常見的問題之一。房客搬離後，房東以「牆壁有髒污」「清潔費」「漏水要修繕」等各種理由扣押金，甚至完全不退。很多房客覺得金額不大、打官司又麻煩，就自認倒楣。但其實台灣的法律對房客的押金權益保障得很清楚，討回押金的門檻比多數人想像的低得多。

押金在法律上是什麼性質？房東可以隨便扣嗎？

押金在法律上稱為「擔保金」，性質是擔保房客履行租約義務的金錢。要注意民法租賃章並沒有押金的明文規定，押金的上限規定在土地法第 99 條：擔保金額不得超過二個月房屋租金的總額，已交付的押金超過這個限度者，承租人可以用超過的部分抵付房租。實務上房東收取押金的目的是擔保：房客按時繳房租、離開時回復房屋原狀、以及賠償因房客過失造成的損害。租約結束後，房東必須在扣除合理項目後，將剩餘的押金無息返還給房客。

重點在於「合理項目」的範圍。實務上房東常犯的錯誤是把正常使用的折舊或房屋老舊本身的問題算到房客頭上。法律對「房客的回復原狀義務」有明確界線：房客只需要回復到「通常使用後的狀態」，不需要回復到「全新狀態」。

法院實務多認為，回復原狀不是回復到全新狀態，而是返還合於約定方法使用後的應有狀態，自然耗損不用由房客負擔。

房東可以合法扣押金的項目有哪些？

實務上法院認可的合法扣除項目大致有四類。第一是積欠的租金，這最沒有爭議，房客離開時還有未繳的房租可以直接從押金扣抵。第二是因房客故意或過失造成的損壞，例如打破窗戶、弄壞家具、在牆上挖洞，但房東必須證明損害是房客造成的而且不是正常使用的結果。第三是未繳清的水電瓦斯費用。第四是垃圾清運或特殊清潔費用，前提是房客離開時確實留下大量廢棄物。

房東哪些扣除理由不合法？

相對地，以下這些是實務上房東常用但法律上站不住腳的理由。

自然折舊或磨損。 牆壁泛黃、地板輕微刮痕、家電因正常使用的耗損，這些都屬於通常使用後的狀態，不能扣房客押金。房屋本身隨時間老化的成本應該由房東承擔。

重新油漆或全面清潔的費用。 除非租約明確約定由房客負擔、或是房客把房子弄得極度髒亂，否則油漆和基本清潔屬於房東的管理成本。

沒有實際支出的「預扣」費用。 有些房東會說「押金要留著以備不時之需」，然後一拖再拖。法律上押金的返還時點是租約結束、房客遷出並交還房屋時，房東沒有權利無限期延後。

房屋本身既有的瑕疵。 如果租屋處原本就有漏水、壁癌，房東不能事後要求房客負擔修繕費用。

房東不退押金，怎麼討回來？

如果跟房東協商破裂，討回押金的法律程序分四步。

第一步：寄發存證信函催告。 這一步不是法律強制要求，但實務上非常重要。用存證信函載明租約結束日期、押金金額、要求返還的期限（通常給 7 至 14 天），並保留郵局收據作為證據。很多房東收到存證信函就會乖乖退錢，因為知道你是認真的。

第二步：聲請調解。 存證信函後房東還是不退，可以到房屋所在地的鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解不收費、時間快（通常 1 個月內可以開會），調解成立後的調解書經法院核定後跟法院判決有同樣效力。對於 5 萬元以下的押金爭議，調解的 CP 值最高。

第三步：聲請支付命令或提起小額訴訟。 調解不成的話有兩個選擇。支付命令的聲請費用只要 500 元，法院書面審查後就會發給房東，房東如果 20 天內不提異議，支付命令就可以當執行名義直接強制執行。如果擔心房東會提異議（實務上押金爭議的房東經常會提異議），也可以直接走小額訴訟程序。小額訴訟適用於 10 萬元以下的請求，程序簡化、開庭次數少，房客可以自己出庭不需要律師。裁判費不是按比例算的：依民事訴訟法第 77 條之 13，訴訟標的在 10 萬元以下的部分徵收 1,000 元，再依《臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準》第 2 條加徵十分之五，實際繳 1,500 元。所以請求 3 萬元押金與請求 9 萬元押金，裁判費是一樣的 1,500 元。

第四步：強制執行。 拿到勝訴判決或確定的支付命令後，如果房東還是不付錢，可以聲請強制執行。實務上可以查封房東的銀行存款、扣押薪資、或查封他名下的不動產拍賣。

討押金要注意哪些眉角？

第一，保留證據從搬家那天開始。 搬離當天一定要拍照或錄影，把房屋各個角落的狀況記錄下來。地板、牆壁、家具、電器、衛浴設備都要拍到。這些照片是日後對抗房東「房子被你弄壞了」主張的最強武器。最好連同日期一起入鏡。

第二，交屋時盡量要求房東當場點交。 如果房東願意當場查看並在「點交單」上簽名確認房屋狀況，後續爭議會少很多。如果房東拒絕當場點交、事後才說哪裡壞了要扣押金，這在法律上對房東非常不利，因為他無法證明損害是何時發生的。

第三，請求權時效是 15 年。 押金返還請求權適用民法第 125 條的一般時效規定，從租約結束時起算 15 年。時間很長，不用擔心拖久了就告不了，但還是建議不要拖太久，時間越久證據保存越困難。

第四，金額不大也不要放棄。 很多房客覺得 3、5 萬元不值得打官司。但打官司的成本其實沒有想像中高，小額訴訟的裁判費是 1,500 元（10 萬元以下同額）、程序簡化、可以自己出庭。如果每個房客都認為金額小而放棄，只會助長不合理的房東繼續扣押金。

快速問答

問：房東收押金最多可以收幾個月？ 答：土地法第 99 條規定，押金（擔保金）不得超過二個月房屋租金的總額，超收的部分房客可以用來抵付房租。適用租賃住宅市場發展及管理條例的住宅租賃，該條例第 7 條也規定押金不得逾二個月的租金總額。但店面等營業用房屋，最高法院認為不適用土地法第 99 條，押金依雙方約定，見店面租約的押金與提前解約。

問：退租時房東說牆壁髒、要重新油漆，可以扣押金嗎？ 答：原則上不行。房客只需要把房屋回復到通常使用後的狀態；牆面泛黃、地板輕微刮痕等自然耗損，以及一般的重新油漆、基本清潔，屬於房東的管理成本。例外是租約明確約定由房客負擔，或房客把房屋弄得極度髒亂。

問：房東可以合法從押金扣掉哪些費用？ 答：原則上限於依法及有效租約成立、且屬押金擔保範圍的租賃債務，常見的是積欠的租金、房客故意或過失造成的損壞（房東須舉證不是正常使用的結果）、未繳清的水電瓦斯費，以及房客留下大量廢棄物時的清運或特殊清潔費。租約約定的違約金等其他租賃債務也可能抵扣，但債務是否成立、金額多少有爭議時，仍須另行確認。

問：押金只有幾萬元，打官司划算嗎？裁判費要多少？ 答：10 萬元以下適用小額訴訟，程序簡化、可以自己出庭。裁判費依民事訴訟法第 77 條之 13 是 1,000 元，再依高等法院提高徵收額數標準加徵十分之五，實繳 1,500 元，請求 3 萬元或 9 萬元都一樣。也可以先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解不收費。

問：用支付命令討押金，房東不理會會怎樣？ 答：支付命令的裁判費是 500 元，房東收到後 20 日內沒有提出異議，支付命令就可以作為執行名義聲請強制執行（民事訴訟法第 521 條）。房東若合法提出異議，支付命令在異議範圍內失效，並視為起訴或聲請調解（第 519 條）；預期房東會爭執時，也可以直接提小額訴訟。

問：押金返還請求權時效多久？搬走時要注意什麼？ 答：押金返還請求權適用民法第 125 條的 15 年消滅時效，依第 128 條自請求權可以行使時起算，通常以租約消滅且房客返還房屋為前提（適用租賃住宅市場發展及管理條例者，另依該條例第 7 條第 2 項定返還時點），具體時點仍應依適用法令與租約確認。拖得越久證據越難保存，搬離當天應拍照錄影記錄每個角落的狀況（最好日期入鏡），並盡量請房東當場在點交單上簽名確認屋況。

如果您遇到房東不退押金的問題，歡迎預約諮詢，由張桐嘉律師為您評估案件、擬定存證信函並協助後續訴訟程序，協助您討回應得的權益。