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父母留下的店面或土地，辦完繼承登記後由兄弟姊妹按比例共有，實際上卻由其中一人在用：自己開店、蓋鐵皮屋，或乾脆租給別人，每個月收租金。其他人問起來，得到的回答常是「我在管理」「這本來就是我在用的」。

張桐嘉律師在實務上常見的情形，是其他共有人顧及親情一忍多年，等到真的要處理，才發現能往回請求多少，取決於對方是「自己占用」還是「出租收租」——兩者的時效爭議完全不同。

本文從沒有使用到共有物的共有人角度整理，適用於已辦理分別共有登記的情形。遺產還沒分割、仍屬公同共有的，權利行使方式不同，見遺產被侵占怎麼拿回來。

快速結論

共有人只能按應有部分使用收益。一人占用共有物、或未經合法管理決定就出租收租，超過自己應有部分的利益，其他共有人可以依不當得利請求返還；出租收租的情形，最高法院曾認為適用 15 年時效。

使用收益權：各共有人按其應有部分，對共有物全部有使用收益之權（民法第 818 條）

出租屬管理行為：除契約另有約定外，須共有人過半數及應有部分過半數同意（應有部分逾三分之二者不計人數），且須有為全體管理的意思（民法第 820 條、最高法院 106 年度台上字第 100 號判決）

請求返還共有物：須為共有人全體的利益為之（民法第 821 條）

談不攏的終局手段：除有不分割約定等例外，各共有人得隨時請求分割（民法第 823 條）

一人占用、出租共有物，什麼情況算越權？

共有不是「誰先用就是誰的」。 依民法第 818 條，各共有人按其應有部分，對共有物的全部有使用收益之權。某一位共有人要單獨使用特定部分、或使用範圍超過自己的應有部分，必須有合法的權源；沒有權源而逾越應有部分使用收益，所受超過的利益即為不當得利，這是最高法院 94 年度台上字第 1198 號判決所維持的見解。

最常見的權源有兩種，判斷時要先查。

第一，對你有拘束力的分管約定。 共有人之間約定各自使用特定部分，就是分管契約，不一定要有書面。最高法院 87 年度台上字第 1359 號判決即指出，各共有人長年在劃定的位置各自建屋使用、相安無事，可能推知有默示分管。要注意，分管約定不一定要你本人簽過名才有拘束力：你若是從父母繼承應有部分，父母那一代的分管約定可能由你繼受；依民法第 826 條之 1，已登記的分管約定對受讓應有部分的人也有效力。所以要查的是「有沒有對你有拘束力的約定、授權對方使用到什麼範圍」，而不只是「你有沒有簽名」。

第二，合法的管理決定。 共有物由誰使用、要不要出租，屬於管理事項。依民法第 820 條第 1 項，除契約另有約定外，須共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，應有部分合計超過三分之二者不計人數。最高法院 106 年度台上字第 100 號判決進一步指出，出租屬管理行為，還須有「為全體共有人管理」的意思；共有人先占有共有物，再為自己用益出租，縱使人數與應有部分過半，也不是管理行為。

除了這兩種，也要確認有沒有其他合法權源，例如共有關係成立前就已存在、仍然有效的租約。欠缺合法權源時，對方的占用或出租才是越權；即使有合法權源，使用收益超過應有部分的利益，仍可能要按比例返還。

他收的租金，我能分多少？往回算幾年？

能請求的金額，看對方是出租給別人，還是自己占用。

情形一：出租收租。 請求的是對方實際收取的租金中，屬於你應有部分的那一份。最高法院 109 年度台上字第 1324 號判決指出，不當得利的返還範圍以對方所受利益為度，所以要先查清楚對方實際收了多少租金。

時效是這類案件最大的攻防點。最高法院 94 年度台上字第 1198 號判決認為，共有人未經同意將共有物全部出租、收取租金，其他共有人請求返還超過應有部分的利益，性質上屬損害賠償，不是租金的替代，不適用民法第 126 條的 5 年短期時效，而適用第 125 條的 15 年。不過也有判決在共有人出租的案型仍以起訴前 5 年計算，起訴時應主張 15 年並提出依據，不宜自行限縮為 5 年。

舉例：祖厝店面每月租金 5 萬元，你的應有部分四分之一，對方出租 8 年都沒分給你。以 15 年時效計算，可請求 5 萬 × 12 × 8 × 1/4＝120 萬元；若被認定只能回溯 5 年，只剩 75 萬元。

情形二：自己占用。 對方自己開店、居住或堆放東西，沒有實際租金可分，請求的是「相當於租金」的利益。這種情形實務上多依最高法院 49 年台上字第 1730 號判例的意旨，適用 5 年短期時效（最高法院 96 年度台上字第 2660 號判決參照）。金額由法院依位置、使用情形酌定，常參酌土地法的租金規範：第 97 條規定城市地方房屋租金以土地及建築物申報總價年息 10% 為限，第 105 條準用於租用基地建築房屋；耕地則參酌第 110 條地價 8% 的上限。這些是估算時的參考，不是一律的上限，最高法院 109 年度台上字第 1944 號判決即認為，供營業用的房屋不受第 97 條限制，所以對方占用來開店營業時，可以主張更高的計算標準。計算方式與鄰地占用相同，詳見土地被占用的拆屋還地與不當得利。

能不能要求承租人搬走？租約算不算數？

租約是對方和承租人之間的契約，未經合法管理決定的出租，不能拘束沒有同意的共有人。依民法第 821 條，各共有人對第三人得就共有物全部為本於所有權的請求，承租人若沒有其他合法使用權源，你可以請求承租人返還，但依同條但書，回復共有物必須請求返還給共有人全體，不能請求只交給你一個人。要先排除的例外是：出租的共有人依對你有拘束力的分管約定使用該部分，承租人向他承租就不是無權使用（最高法院 87 年度台上字第 1359 號判決參照）。

實務上要先想清楚目的。如果目標是把租金拿回來，請求出租的共有人返還不當得利通常比較直接；起訴要求承租人搬走，承租人會轉而向出租的共有人主張責任，雙方關係會更緊繃，也可能讓這塊地暫時沒有任何收益。如果承租人本身經營穩定、租金合理，比較務實的做法，是透過合法的多數決，讓全體共有人成為出租人、租金按比例分配。

不想打官司，可以用多數決重新約定管理嗎？

可以，而且常常是最省成本的路。依民法第 820 條第 1 項，共有人過半數及其應有部分過半數同意（或應有部分超過三分之二），就可以決定共有物由誰使用、如何出租、租金怎麼分。但這是「除契約另有約定外」才適用：已經有分管或管理約定的，原則上依約定，要改變內容，先確認約定本身怎麼定變更方式、法律上能否變更，不能當然以新的多數決推翻。依第 826 條之 1，不動產共有人間的使用、管理約定或多數決決定，辦理登記後，對日後受讓應有部分的人也有效力。

反過來，如果你是少數、而多數決的決定明顯不公平（例如決定全部交給某人使用卻不必付任何代價），依第 820 條第 2 項，不同意的共有人可以聲請法院以裁定變更。

多數決談不成、彼此信任也已經破裂時，分割共有物是結束共有關係的方法：各共有人原則上得隨時請求分割（民法第 823 條）。分割的結果可能是原物分配、原物分配加金錢補償，或變賣後分配價金，也可能部分維持共有；過去的租金或不當得利、既存的租約與占有，並不會因分割而自動消失，仍要另外處理。分割訴訟中法院怎麼決定誰分到哪一塊、長年的使用現況有什麼影響，見共有物分割訴訟法院怎麼判；要注意的是，民事訴訟法第 80 條之 1 允許法院在分割事件中酌量命勝訴者負擔部分訴訟費用，但在分割訴訟中一併請求的不當得利，屬一般財產請求，費用依一般原則由敗訴者負擔。

找律師之前，先整理好這些資料

  • 土地及建物登記謄本：確認共有型態（分別共有或公同共有）與各共有人的應有部分。
  • 使用現況的證據：照片、地籍圖，以及對方占用的位置與面積；面積有爭議時要申請鑑界或複丈。
  • 出租的線索：承租人是誰、租金多少、從何時開始出租，招租廣告或店家招牌也有幫助。
  • 分管或管理的約定：家族協議、會議紀錄，以及你是否曾經同意或簽名。
  • 過去的往來紀錄：曾否要求分租金、對方怎麼回應，這關係到時效與對方是否承認。要注意，單純協商不會中斷時效；寄存證信函催討屬於「請求」，依民法第 130 條，請求後 6 個月內沒有起訴，視為不中斷。

以上都是通則；是否構成越權使用、能往回請求幾年、該先談多數決還是直接訴訟，實際仍取決於共有人結構、使用歷史與證據。

如果您是共有土地或房屋的共有人，發現其他共有人長期占用或出租收租，卻沒有分給您，可以預約付費諮詢。請帶登記謄本、使用現況照片、已知的出租資訊，以及家族間關於使用或分租的協議或往來紀錄。諮詢會依您提供的資料，初步釐清對方的使用是否越權、能請求的金額與年數，以及多數決、訴訟或分割哪一條路較適合。諮詢費為每小時新臺幣 6,000 元；諮詢後如需進一步委任，工作範圍與費用會在諮詢時一併說明。