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快速結論

不動產留給子女有贈與、繼承、買賣三條路，稅負與法律風險差異極大，沒有絕對最好的方式。

繼承稅負最輕（免土地增值稅、免契稅，遺產稅免稅額 1,333 萬（115 年度）加配偶扣除 553 萬等各項扣除），但未立遺囑房產會變成全體繼承人公同共有，無法單獨處分。生前贈與每年 244 萬免稅額（115 年度），但子女日後出售時取得成本以公告現值（約市價三至四成）計算，課稅所得會比一般買賣高很多，需特別注意房地合一稅的稅負衝擊（依持有期間、是否符合自用住宅而定）。二親等買賣依《遺贈稅法》第 5 條第 6 款推定為贈與，未能提出完整金流即按贈與課稅。

張桐嘉律師在實務上經常遇到這類諮詢：父母年紀漸長，名下有一、兩間房子，想趁自己還健在的時候把房產安排好，避免將來子女為了遺產鬧上法院。問題是，到底該用「生前贈與」、「死後繼承」、還是「二親等買賣」？哪一種方式最省稅、最安全？

這個問題沒有標準答案。三種方式各有優缺點，稅負計算方式完全不同，法律風險也大不相同。更重要的是，很多人只看「現在省多少稅」，卻忽略了「將來賣房子要繳多少稅」這個隱藏成本。以下從律師實務角度，逐一分析。

三種移轉方式的稅負有什麼差異？

生前贈與的主要稅負包括贈與稅、土地增值稅和契稅。贈與稅的免稅額是每位贈與人每年 244 萬元（115 年度，財政部逐年公告），超過的部分按 10% 至 20% 的累進稅率課徵。要注意的是，贈與不動產時，計算贈與稅是用土地公告現值和房屋評定現值，不是市價。此外，贈與土地原則上要申報土地增值稅；有應納稅額時，自用住宅優惠稅率依土地稅法第 34 條只限於「出售」，贈與只能適用一般稅率。

死後繼承的稅負最輕。繼承不動產免繳土地增值稅、免繳契稅，只需要繳遺產稅。遺產稅的免稅額為 1,333 萬元，再加上配偶扣除額 553 萬元、直系血親卑親屬每人 56 萬元、喪葬費扣除額 138 萬元（115 年發生之繼承、贈與案件適用；財政部每年公告，以當年度公告為準）等，一般家庭的免稅額加扣除額合計可以到 2,000 萬元以上。要注意課稅基礎的用語：依遺產及贈與稅法第 13 條，遺產稅是就「遺產總額」減除各項扣除額與免稅額後的「課稅遺產淨額」課徵，淨額只要大於零就從 10% 起課。所以正確的說法是：遺產總額在 2,000 萬元以內的家庭，減完免稅額與扣除額後往往淨額為零，很可能完全不用繳遺產稅。

二親等買賣沒有贈與稅，但有土地增值稅和契稅。聽起來不錯，但有一個重要限制：依《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，會被國稅局推定為贈與。子女必須提出「確實已支付價款」的證明，而且這筆錢不能是父母借給子女、或由父母提供擔保向他人借來的。實務上，國稅局對這類案件查核很嚴格。

多數人忽略了什麼隱藏成本？

很多人比較三種方式時只看「移轉當下」的稅負，卻忘了一件事：子女取得房產後，如果將來有一天要賣，必須繳房地合一稅。而三種取得方式下，房地合一稅的計算結果天差地別。

關鍵在於「取得成本」的認定。不論是贈與或繼承取得的不動產，國稅局認定的取得成本都是「取得時的公告現值加房屋評定現值」，而不是市價。公告現值通常只有市價的三到四成，這意味著將來出售時，「售價減去成本」的課稅所得會非常高。

舉例來說，父母持有一間市價 2,000 萬的房子，公告現值加房屋評定現值合計約 700 萬。子女繼承後以 2,200 萬出售，交易價格 2,200 萬減去按消費者物價指數調整後的繼承時現值（此處以 700 萬簡化計算），差額約 1,500 萬，尚須減除依法得減除的相關費用及土地漲價總數額，才是課稅所得；本例僅供示意。稅率則要看持有期間——依所得稅法第 14 條之 4 最後一項，繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人的持有期間合併計算。所以父母如果已經持有超過 10 年，子女繼承後就算隔年賣掉，適用的是 15% 稅率、約 225 萬，而不是短期持有的 45%。反過來說，若父母取得未滿兩年就過世、子女又立刻出售，才會落到 45% 這一級（本例約 675 萬）。這個差距往往遠超過當初省下的遺產稅或贈與稅，試算時務必先確認被繼承人的取得日期。

所以，如果子女打算長期自住不賣，繼承或贈與的房地合一稅影響較小。但如果子女可能在短期內出售（例如要換屋、還貸款），就必須把這筆隱藏成本一併算進去。

律師實務上最常見的法律地雷有哪些？

稅務面的比較，網路上有很多會計師和代書的文章已經寫得很詳細。但從訴訟律師的角度，有三種法律風險是多數人不會想到的：

第一，贈與後子女不孝，想撤銷拿不回來。 民法第 416 條規定，受贈人對贈與人或其配偶、直系血親等近親有故意侵害的行為，且依刑法有處罰明文，或對贈與人有扶養義務而不履行，贈與人可以撤銷贈與。但不動產一旦過戶，要撤銷贈與並請求返還，必須在知悉撤銷原因後一年內行使，而且實務上舉證非常困難。張桐嘉律師處理過的案例中，不少父母在贈與房產後，子女態度大變，甚至要求父母搬出去住。等到想撤銷贈與時，才發現房子已經被子女設定抵押貸款，即使打贏官司也很難拿回乾淨的產權。

第二，繼承後手足共有，賣不掉也分不了。 如果父母生前沒有立遺囑指定房產由某一個子女繼承，房產就會依法由全體繼承人「公同共有」。公同共有的不動產，民法原則上要全體同意才能處分；不過土地法第 34 條之 1 允許多數繼承人（人數過半且潛在應有部分合計過半，或潛在應有部分逾三分之二）決定有償出售，出租也可以依民法第 828 條準用第 820 條多數決。但設定抵押權不在土地法第 34 條之 1 的範圍內，仍須全體同意；即使是出售，少數手足仍然可能爭執價格、提起訴訟，實務上常常因此卡住。最後往往只能走法院的裁判分割程序，不但耗時一到兩年，還可能被法院裁定變價拍賣，賣價通常低於市價。

第三，二親等買賣被國稅局打槍。 子女如果拿不出「確實支付價款」的完整金流證明，國稅局就會直接按贈與課稅。常見的失敗情形包括：子女的資金來源是父母多年來分批匯入的存款（國稅局會追查資金來源）、子女名下沒有足夠的收入或財力可以負擔這筆買賣價金、或是雙方約定的買賣價格明顯低於市價。

哪一種方式最適合？取決於你的具體情況

沒有「絕對最好」的方式，要看家庭的具體條件。以下提供幾個判斷方向：

繼承最適合的情況： 遺產總額不高（扣除免稅額和扣除額後淨額趨近於零）、子女會長期自住不賣、或家庭成員關係和睦能協商遺產分配。繼承的移轉成本最低，但要注意搭配遺囑使用，避免房產變成公同共有的困局。

贈與最適合的情況： 父母想確保特定子女取得房產（生前贈與原則上不受其他繼承人的特留分扣減；若屬結婚、分居、營業的贈與，記得寫明免除歸扣）、子女會長期持有不賣、或配合分年贈與策略（每年 244 萬免稅額）逐步移轉。但一定要考慮清楚「送出去就拿不回來」的風險。

買賣最適合的情況： 子女確實有經濟能力支付價款（有穩定收入和足夠存款）、而且將來可能會出售房產。因為買賣取得的成本是實際成交價，將來出售時的房地合一稅課稅所得會比贈與或繼承低很多。

建議的規劃步驟

第一步：盤點資產規模。 先算清楚父母名下所有財產的總值（不只是房產，還包括存款、股票、保險等），對照遺產稅免稅額和扣除額，判斷是否會被課到遺產稅。如果遺產淨額在零以下，繼承幾乎是零成本的選項。

第二步：確認子女的持有計畫。 子女取得房產後打算自住還是可能出售？如果短期內可能出售，一定要先試算房地合一稅的影響，再決定移轉方式。

第三步：考慮搭配遺囑或信託。 如果決定用繼承方式，強烈建議搭配遺囑怎麼寫才有效，明確指定房產由特定子女繼承，避免共有問題。如果擔心贈與後失去控制權，可以考慮用信託架構，在移轉的同時保留一定的管理權限。

第四步：諮詢律師和會計師。 不動產傳承涉及民法繼承編、遺贈稅法、房地合一稅、土地增值稅等多部法規的交叉適用，每個家庭的最佳方案都不同。建議在做決定之前，找律師評估法律風險，同時請會計師精算各種方案的稅負，才能做出最周全的判斷。

2026 年遺贈稅修法：死亡前二年贈與的遺產稅改由誰繳？

最後提醒一個已經上路的重要修法。2024 年 10 月，憲法法庭判決《遺產及贈與稅法》第 15 條第 1 項第 1 款部分違憲，宣告現行「死亡前二年內贈與配偶的財產一律併入遺產總額課稅」的規定違憲。判決主文有兩個重點：一是就這筆擬制遺產的遺產稅該由誰負擔欠缺明確規範，導致配偶以外的其他繼承人要用自己繼承的遺產，替配偶因受贈而生的財產增益繳稅，不符平等權，嚴重減損繼承權經濟價值時也侵害財產權；二是對受贈的配偶，欠缺相當於遺產及贈與稅法第 17 條之 1（剩餘財產差額分配請求權）自遺產總額扣除的規定，同樣不符平等權。判決並要求立法機關在公告日起 2 年內檢討修正。這項修法已經完成：遺產及贈與稅法於 2026 年 9 月 11 日修正公布，自公布日施行。修正後第 6 條第 3 項規定，依第 15 條第 1 項併入遺產總額課稅的受贈財產，按各受贈財產占遺產總額比例計算的遺產稅，改由受贈人當納稅義務人，並以受贈財產為限負繳納義務，不再由其他繼承人用自己繼承的遺產代繳。第 17 條之 1 第 2 項也明定，依第 15 條第 1 項第 1 款併入遺產總額的贈與配偶財產，在計算配偶剩餘財產差額分配請求權的扣除額時，視為被繼承人的現存財產。過去常見的「夫妻間先贈與、再由一方繼承」的安排，稅負分攤已經改變；規劃涉及夫妻間或對子女的財產移轉，應依修正後規定重新試算。

快速問答

問：房子要給小孩，用贈與、繼承還是買賣，哪一種稅最少？ 答：只看移轉當下，繼承免土地增值稅和契稅，只課遺產稅，通常最輕；贈與要繳贈與稅、土地增值稅和契稅。二親等以內買賣原則上以贈與論，除非子女能證明確實付款，而且錢不是父母借給或提供擔保借來的；就算成立買賣，除了土地增值稅和契稅，父母出售還可能要繳房地合一稅或財產交易所得稅。子女日後出售時的稅負也要一起算，沒有絕對最好的方式。

問：2026 年遺產稅的免稅額和扣除額是多少？ 答：115 年（2026 年）發生的繼承案件，遺產稅免稅額 1,333 萬元，配偶扣除額 553 萬元，直系血親卑親屬每人 56 萬元，喪葬費扣除額 138 萬元。遺產總額減除這些金額後，淨額為零就不必繳遺產稅。這些數字由財政部逐年公告，以當年度公告為準。

問：父母每年可以免稅贈與子女多少錢？ 答：115 年度的贈與稅免稅額是每位贈與人每年 244 萬元（財政部逐年公告），超過部分按 10% 至 20% 累進課稅。贈與不動產時，以土地公告現值和房屋評定現值計算贈與額，另外要繳契稅；贈與土地原則上須申報土地增值稅，有應納稅額時不能適用只限出售的自用住宅優惠稅率，其他法定減免或不課徵情形另行判斷。

問：父母把房子賣給子女，國稅局會當成贈與嗎？ 答：依遺產及贈與稅法第 5 條第 6 款，二親等以內親屬間的買賣以贈與論。例外是子女能提出已支付價款的確實證明，而且這筆錢不是父母借給子女，也不是父母提供擔保向他人借來的。如果價金來自父母多年匯入的存款，仍然可能按贈與課稅。

問：繼承的房子馬上賣掉，房地合一稅會被課 45% 嗎？ 答：不一定。先確認這筆房地是否適用房地合一稅新制；適用時，依所得稅法第 14 條之 4，境內居住者繼承取得的房地可以合併計算被繼承人的持有期間，合併超過 10 年適用 15%，在 2 年以內才是 45%。要注意繼承取得的成本是繼承時的公告土地現值與房屋評定現值（依物價指數調整），通常遠低於市價。

問：房子送給子女之後，子女不孝可以撤銷贈與嗎？ 答：依民法第 416 條，受贈人對贈與人或其近親有故意侵害行為且依刑法有處罰明文，或對贈與人有扶養義務而不履行，贈與人可以撤銷贈與，但必須在知悉撤銷原因後一年內行使。如果房子已經被設定抵押，即使撤銷成功，也很難拿回沒有負擔的產權。

如果您正在考慮不動產傳承規劃，歡迎預約諮詢，由張桐嘉律師為您評估家庭情況，提供贈與、繼承、買賣三種方案的完整分析與建議。