張桐嘉律師在實務上經常遇到這類諮詢：父母年紀漸長，名下有一、兩間房子，想趁自己還健在的時候把房產安排好，避免將來子女為了遺產鬧上法院。問題是，到底該用「生前贈與」、「死後繼承」、還是「二親等買賣」？哪一種方式最省稅、最安全？

這個問題沒有標準答案。三種方式各有優缺點，稅負計算方式完全不同，法律風險也大不相同。更重要的是，很多人只看「現在省多少稅」，卻忽略了「將來賣房子要繳多少稅」這個隱藏成本。以下從律師實務角度，逐一分析。

三種移轉方式的稅負有什麼差異？

生前贈與的主要稅負包括贈與稅、土地增值稅和契稅。贈與稅的免稅額是每位贈與人每年 244 萬元，超過的部分按 10% 至 20% 的累進稅率課徵。要注意的是，贈與不動產時，計算贈與稅是用土地公告現值和房屋評定現值，不是市價。此外，贈與不動產必須繳納土地增值稅，而且通常只能適用一般稅率（20% 至 40%），不容易適用自用住宅優惠稅率。

死後繼承的稅負最輕。繼承不動產免繳土地增值稅、免繳契稅，只需要繳遺產稅。遺產稅的免稅額為 1,333 萬元，再加上配偶扣除額 553 萬元、直系血親卑親屬每人 56 萬元、喪葬費扣除額 138 萬元等，一般家庭的扣除額加起來可以到 2,000 萬元以上。換句話說，遺產淨額在 2,000 萬元以內的家庭，很可能完全不用繳遺產稅。

二親等買賣沒有贈與稅，但有土地增值稅和契稅。聽起來不錯，但有一個重要限制：依《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，會被國稅局推定為贈與。子女必須提出「確實已支付價款」的證明，而且這筆錢不能是父母借給子女、或由父母提供擔保向他人借來的。實務上，國稅局對這類案件查核很嚴格。

多數人忽略了什麼隱藏成本？

很多人比較三種方式時只看「移轉當下」的稅負，卻忘了一件事：子女取得房產後，如果將來有一天要賣，必須繳房地合一稅。而三種取得方式下，房地合一稅的計算結果天差地別。

關鍵在於「取得成本」的認定。不論是贈與或繼承取得的不動產，國稅局認定的取得成本都是「取得時的公告現值加房屋評定現值」，而不是市價。公告現值通常只有市價的三到四成，這意味著將來出售時，「售價減去成本」的課稅所得會非常高。

舉例來說，父母持有一間市價 2,000 萬的房子，公告現值加房屋評定現值合計約 700 萬。子女繼承後兩年內以 2,200 萬出售，課稅所得就是 2,200 萬減 700 萬等於 1,500 萬。如果持有期間在兩年以內，適用稅率高達 45%，房地合一稅就要繳 675 萬元。這個金額往往遠超過當初省下的遺產稅或贈與稅。

所以，如果子女打算長期自住不賣，繼承或贈與的房地合一稅影響較小。但如果子女可能在短期內出售（例如要換屋、還貸款），就必須把這筆隱藏成本一併算進去。

律師實務上最常見的法律地雷有哪些？

稅務面的比較，網路上有很多會計師和代書的文章已經寫得很詳細。但從訴訟律師的角度，有三種法律風險是多數人不會想到的：

第一，贈與後子女不孝，想撤銷拿不回來。 民法第 416 條規定，受贈人對贈與人有扶養義務而不履行、故意侵害贈與人或其近親、或對贈與人有重大侮辱等情形，贈與人可以撤銷贈與。但不動產一旦過戶，要撤銷贈與並請求返還，必須在知悉撤銷原因後一年內行使，而且實務上舉證非常困難。張桐嘉律師處理過的案例中，不少父母在贈與房產後，子女態度大變，甚至要求父母搬出去住。等到想撤銷贈與時，才發現房子已經被子女設定抵押貸款，即使打贏官司也很難拿回乾淨的產權。

第二，繼承後手足共有，賣不掉也分不了。 如果父母生前沒有立遺囑指定房產由某一個子女繼承，房產就會依法由全體繼承人「公同共有」。公同共有的不動產，任何處分行為（出售、出租、設定抵押）都需要全體共有人同意。實務上，只要有一個手足不同意，房子就卡住了，連出租收租金都有困難。最後往往只能走法院的裁判分割程序，不但耗時一到兩年，還可能被法院裁定變價拍賣，賣價通常低於市價。

第三，二親等買賣被國稅局打槍。 子女如果拿不出「確實支付價款」的完整金流證明，國稅局就會直接按贈與課稅。常見的失敗情形包括：子女的資金來源是父母多年來分批匯入的存款（國稅局會追查資金來源）、子女名下沒有足夠的收入或財力可以負擔這筆買賣價金、或是雙方約定的買賣價格明顯低於市價。

哪一種方式最適合？取決於你的具體情況

沒有「絕對最好」的方式，要看家庭的具體條件。以下提供幾個判斷方向：

繼承最適合的情況： 遺產總額不高（扣除免稅額和扣除額後淨額趨近於零）、子女會長期自住不賣、或家庭成員關係和睦能協商遺產分配。繼承的移轉成本最低，但要注意搭配遺囑使用，避免房產變成公同共有的困局。

贈與最適合的情況： 父母想確保特定子女取得房產（不受其他繼承人的特留分主張影響）、子女會長期持有不賣、或配合分年贈與策略（每年 244 萬免稅額）逐步移轉。但一定要考慮清楚「送出去就拿不回來」的風險。

買賣最適合的情況： 子女確實有經濟能力支付價款（有穩定收入和足夠存款）、而且將來可能會出售房產。因為買賣取得的成本是實際成交價，將來出售時的房地合一稅課稅所得會比贈與或繼承低很多。

建議的規劃步驟

第一步：盤點資產規模。 先算清楚父母名下所有財產的總值（不只是房產，還包括存款、股票、保險等），對照遺產稅免稅額和扣除額，判斷是否會被課到遺產稅。如果遺產淨額在零以下，繼承幾乎是零成本的選項。

第二步：確認子女的持有計畫。 子女取得房產後打算自住還是可能出售？如果短期內可能出售，一定要先試算房地合一稅的影響，再決定移轉方式。

第三步：考慮搭配遺囑或信託。 如果決定用繼承方式，強烈建議搭配遺囑怎麼寫才有效，明確指定房產由特定子女繼承，避免共有問題。如果擔心贈與後失去控制權，可以考慮用信託架構，在移轉的同時保留一定的管理權限。

第四步：諮詢律師和會計師。 不動產傳承涉及民法繼承編、遺贈稅法、房地合一稅、土地增值稅等多部法規的交叉適用，每個家庭的最佳方案都不同。建議在做決定之前，找律師評估法律風險，同時請會計師精算各種方案的稅負，才能做出最周全的判斷。

2026 年修法動態：死亡前二年贈與配偶的課稅規則有什麼改變？

最後提醒一個正在進行中的重要修法。2024 年 10 月，憲法法庭判決《遺產及贈與稅法》第 15 條第 1 項第 1 款部分違憲，認為現行「死亡前二年內贈與配偶的財產一律併入遺產總額課稅」的做法，對生存配偶不夠公平。財政部已於 2026 年 1 月預告修正草案，主要方向是：併入遺產總額的受贈財產，其遺產稅應由受贈人按比例負擔，而非全部由繼承人承擔。這項修法一旦通過，過去常見的「夫妻間先贈與、再由一方繼承」的節稅策略，在稅負分攤上將會有所不同。如果您的傳承規劃涉及夫妻間的財產移轉，建議密切關注修法進度，並在定案前先諮詢專業意見。

如果您正在考慮不動產傳承規劃，歡迎預約諮詢，由張桐嘉律師為您評估家庭情況，提供贈與、繼承、買賣三種方案的完整分析與建議。