出租房屋最怕遇到「租霸」——欠繳租金、破壞屋況，甚至租約到期還賴著不走、避不見面。張桐嘉律師在實務上經常協助房東處理此類糾紛，許多房東情急之下的第一個反應往往是自己換鎖、斷水斷電，把房客的東西清走。然而，這樣衝動的「自力救濟」不但無法解決問題，反而會讓房東從被害人變成刑事案件的被告。本文整理房東合法收回房屋的標準四步驟：「終止租約、存證信函、訴訟、強制執行」，幫助您安全、有效地維護自身權益。
房東絕對不能做的事有哪些？
在啟動合法程序前，房東必須先克制情緒。在租賃關係存續期間，房屋的使用權依法屬於房客，房東若擅自採取激烈手段，將面臨嚴重的刑事責任：
擅自換鎖或斷水斷電（強制罪） 依據《刑法》第 304 條規定，以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，構成強制罪。實務上，法院認定斷水斷電屬於對物的「間接強暴」，會妨害承租人正常使用房屋的權利。曾有房東因不滿房客欠租而請人將大門焊死加鎖、切斷電源，最終被法院依強制罪判處有期徒刑。
自行進入房客房間（侵入住居罪） 依據《刑法》第 306 條，無故侵入他人住宅者將構成侵入住居罪。在法院強制點交之前，房客仍是「事實占有人」，房東未經同意絕不能持備份鑰匙擅闖。
隨意丟棄房客物品（毀損罪或竊盜罪） 房客留在屋內的私人物品受法律保障。若房東擅自打包丟棄，可能觸犯《刑法》第 354 條的毀損罪；若將物品占為己有或變賣，甚至可能面臨加重竊盜罪的指控。
步驟一：確認法定要件，合法終止租約
要請走房客，第一步必須確保租約已經「合法終止」，分為兩種常見情況：
租約到期，房客拒不搬遷 如果租約期限屆滿，房東有權收回房屋。但千萬要注意避免契約變成「不定期租約」。依據《民法》第 451 條規定，租期屆滿後，如果房客繼續居住，而房東「不即表示反對之意思」，租約就會自動轉為不定期租約。一旦變成不定期租約，房東想收回房屋就必須符合《土地法》第 100 條極其嚴格的法定事由（例如收回自住、房客違法轉租等），否則將難以收回。因此，建議房東在租約到期前幾個月，就應以書面明確通知房客不再續約。
租期未滿，房客積欠租金 如果房客欠租，房東可以提前終止租約，但必須達到法定門檻。依據《民法》第 440 條，房客遲付租金總額達「兩個月」之租額時，房東可終止契約。然而，《土地法》第 100 條第 3 款進一步規定，積欠租金必須「除以擔保金（押金）抵償外，達二個月以上時」才能收回房屋。實務上的計算標準是：如果當初收取了兩個月的押金，房客必須實質欠繳高達「四個月」的租金（扣除兩個月押金後，仍欠兩個月），房東才有權終止契約。雖然 2018 年施行的《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）第 10 條僅明定「遲付租金或費用達二個月之租額，經催告仍拒繳」即可終止租約，並未寫明需先扣除押金，但目前各級法院法官的見解尚未完全統一。為了降低敗訴風險，建議房東仍以「扣除押金後，欠款仍達兩個月」作為最保險的解約標準。
步驟二：寄發存證信函，完備法律程序
當房客的欠租達到法定門檻，房東不能直接把人趕走，必須完成「催告」與「終止」的書面程序。
第一次發函（催告繳款） 房東必須先寄發存證信函，給予房客一個相當期限（實務上通常給予 5 至 7 天，甚至 10 至 15 天更為保險），要求房客在期限內付清積欠的租金。信函內應清楚列明積欠的具體月份、總金額、已扣抵押金的狀況，以及逾期不繳將依法終止租約的警告。
第二次發函（正式解約） 如果房客在期限內依然沒有繳清欠款，房東需寄發第二封存證信函，正式向房客宣告「終止租賃契約」，並要求對方於特定日期前遷讓返還房屋。
如果房客刻意避不見面、拒收信件怎麼辦？只要信函寄到房客的戶籍地或租約上的通訊地址，即便被退回（請保持原狀不要拆封），房東也可以以此向法院聲請「公示送達」，在法律上一樣能發生通知的效力。
步驟三：提起訴訟或聲請調解，取得執行名義
租約合法終止後，房客若仍霸佔房屋，在法律上就屬於「無權占有」。這時房東必須透過公權力介入，取得「執行名義」。
提起遷讓房屋之訴 房東可向管轄法院提起民事訴訟，依據《民法》第 767 條請求返還房屋。訴訟費用方面，依《民事訴訟法》第 77-1 條與最高法院見解，遷讓房屋的訴訟標的價額僅以「房屋起訴時之交易價額（通常參考房屋課稅現值）」來核定，不包含房屋座落的土地價值，大幅降低了房東的訴訟門檻。在起訴狀中，房東除了要求房客搬走，務必同時請求對方給付「自租約終止之日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利」，以彌補訴訟期間的租金損失。一般而言，第一審的訴訟程序約需耗時 8 個月至 1 年半不等。
聲請鄉鎮市區公所調解 如果不想經歷漫長訴訟，房東可向房屋所在地的區公所調解委員會聲請調解（想了解調解與訴訟怎麼選，可以參考這篇說明）。調解程序免費且迅速（約半個月可排定期日），一旦雙方達成協議，作成的調解書經法院核定後，與法院的確定判決具有完全相同的法律效力，可以直接用來強制執行。
租約公證的捷徑 如果您在當初簽約時，有將租賃契約送交法院或民間公證人辦理「公證」，且在契約中載明「租約期滿返還房屋、給付租金及違約金等事項，應逕受強制執行」，就可以完全跳過上述訴訟與調解程序，直接拿公證書向法院聲請強制執行。這也是專業律師強烈建議房東辦理租約公證的最大原因。
步驟四：聲請強制執行，公權力強制收回
取得執行名義後，如果房客依舊不肯搬走，房東就能向法院民事執行處繳納執行費用，正式聲請勝訴後怎麼強制執行。
強制執行的流程通常分為四個階段。首先，法院會核發自動履行命令，命令房客在 15 日內自動搬遷，房東需將此命令張貼於租屋處門口。若房客逾期未搬，法院書記官會排定日期到現場履勘，確認房屋的實際占有狀況、屋內人口及物品。接下來進入正式強制點交，房東需預先安排管區員警、鎖匠及搬家公司到場，在書記官指揮下，若房客不在場或拒不配合，鎖匠會直接破門換鎖，警方維持現場秩序，法院人員逐一清點屋內遺留物品。
關於遺留物品的處理，房東依法不得隨意丟棄。法院會將物品造冊，移至房東準備的空間暫存保管，後續進行公告拍賣，拍賣所得歸房客所有。房東在此過程中墊付的搬運費、倉儲費、鎖匠費等，都可以向法院聲請裁定確認費用額，再從拍賣所得或房客的其他財產中扣抵求償。
如果您遇到房客欠租不搬、租約終止或強制執行等不動產法律問題，歡迎預約諮詢，由張桐嘉律師為您評估案件並提供專業建議。